Comment créer une SCI : le guide complet étape par étape

Acheter un bien immobilier à plusieurs, préparer la transmission d’un patrimoine familial ou structurer une activité locative : la société civile immobilière répond à ces trois objectifs. Créer une SCI est aujourd’hui une démarche entièrement dématérialisée, qui se déroule en sept étapes et coûte environ 310 € si vous effectuez les formalités vous-même.

Dans ce guide, nous détaillons chaque étape de la création d’une SCI : rédaction des statuts, constitution du capital, annonce légale, immatriculation au guichet unique de l’INPI, mais aussi les coûts réels, le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, et les erreurs à éviter avant de signer.

Qu’est-ce qu’une SCI ? définition et cadre juridique

La société civile immobilière est une société dont l’objet est la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil pour le contrat de société, et par les articles 1845 à 1870-1 pour le régime propre aux sociétés civiles. Concrètement, la SCI est une personne morale : c’est elle qui devient propriétaire du bien, et les associés détiennent des parts sociales représentant leur quote-part.

Trois caractéristiques structurent la SCI : elle réunit au minimum deux associés (personnes physiques ou morales, y compris deux époux ou un parent et son enfant), sa durée ne peut excéder 99 ans (article 1838 du Code civil), et son objet doit rester civil : location nue, gestion, mise à disposition. Pour approfondir la notion, consultez notre fiche qu’est-ce qu’une SCI ? ainsi que la différence entre SCI immobilière et SCI familiale.

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Comment créer une SCI : les 7 étapes dans l’ordre

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création passent par le guichet unique des formalités d’entreprises géré par l’INPI. Le formulaire papier M0 a disparu : la déclaration se fait intégralement en ligne. Voici la chronologie exacte à suivre.

Étape 1 : réunir au moins deux associés et définir le projet

L’article 1832 du Code civil impose un minimum de deux associés, sans maximum. Un mineur peut être associé (il est alors représenté par ses représentants légaux), ce qui fait de la SCI un outil de transmission familiale apprécié. Définissez dès ce stade l’objet social (acquisition, gestion, location de biens immobiliers), la répartition des parts et l’identité du ou des gérants : ces choix conditionnent la rédaction des statuts.

Étape 2 : fixer le capital social et réaliser les apports

La loi ne prévoit aucun capital minimum : 1 € symbolique suffit juridiquement. En pratique, un capital cohérent avec le projet rassure la banque. Deux types d’apports sont possibles :

• l’apport en numéraire : une somme d’argent versée par chaque associé, en échange de parts sociales ;
• l’apport en nature : un bien, le plus souvent un immeuble. L’apport d’un immeuble impose un acte notarié et une publication au service de la publicité foncière.

À noter que, contrairement aux sociétés commerciales, la société civile n’est pas tenue de déposer son capital sur un compte bloqué avant immatriculation : les statuts fixent librement les modalités de libération. L’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI reste indispensable pour encaisser les loyers et régler les charges. Vous pouvez également opter pour un capital variable, qui facilite l’entrée et la sortie d’associés sans modification statutaire.

Étape 3 : domicilier le siège social

Le siège social peut être fixé au domicile du gérant, dans l’un des biens détenus par la société ou auprès d’une société de domiciliation. L’adresse figure dans les statuts et détermine le greffe compétent ainsi que le département de publication de l’annonce légale.

Étape 4 : rédiger les statuts de la SCI

C’est l’étape la plus sensible. L’article 1835 du Code civil impose un écrit mentionnant : les apports de chaque associé, la forme, l’objet, la dénomination, le siège social, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement. Nous vous conseillons de soigner particulièrement les clauses de gérance (pouvoirs, limites, révocation), la clause d’agrément pour la cession de parts et les règles de majorité en assemblée. Des modèles de statuts de SCI existent en ligne pour les situations simples ; dès qu’il y a démembrement, associé mineur ou enjeu successoral, le recours à un notaire est judicieux (comptez 1 500 à 2 500 €).

Étape 5 : publier l’avis de constitution dans un support d’annonces légales

La création doit être annoncée dans un journal d’annonces légales (JAL) ou un service de presse en ligne habilité (SPEL) du département du siège. Pour une société civile, le tarif est forfaitaire : environ 190 € HT en métropole (montant fixé chaque année par arrêté). L’attestation de parution vous sera demandée lors de l’immatriculation.

Étape 6 : déclarer les bénéficiaires effectifs

Toute société doit déclarer au registre des bénéficiaires effectifs (RBE) les personnes physiques détenant plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle sur la société (articles L. 561-45-1 et suivants du Code monétaire et financier). Cette déclaration s’effectue en ligne lors de la formalité de création, pour 21,41 €.

Étape 7 : immatriculer la SCI au guichet unique de l’INPI

Dernière étape : le dépôt du dossier complet sur le guichet unique (statuts signés, attestation de parution, justificatif de siège, pièces d’identité des gérants, déclaration de non-condamnation). Après validation par le greffe du tribunal de commerce, la SCI est inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS) et au registre national des entreprises (RNE). Vous recevez alors votre numéro SIREN et pouvez télécharger l’extrait Kbis sur Infogreffe. Comptez 7 à 15 jours entre le dépôt et l’immatriculation.

Combien coûte la création d’une SCI ?

Le budget dépend essentiellement du mode de rédaction des statuts. Voici les postes à prévoir en 2026 :

Poste de dépense	Coût
Rédaction des statuts seul	0 €
Rédaction via une plateforme juridique	150 à 300 €
Rédaction par notaire ou avocat	1 500 à 2 500 €
Annonce légale (forfait métropole)	env. 190 € HT
Immatriculation au RCS (greffe)	66,88 €
Déclaration des bénéficiaires effectifs	21,41 €
Total en autonomie	env. 310 €
Total avec accompagnement notarial	1 800 à 2 800 €

En cas d’apport d’un immeuble au capital, ajoutez les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière. Pour le détail poste par poste, consultez notre article dédié au coût de création d’une SCI.

SCI à l’IR ou à l’IS : quelle fiscalité choisir ?

Par défaut, la SCI est dite « translucide » : elle relève de l’impôt sur le revenu (article 8 du Code général des impôts). Chaque associé déclare sa quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers, imposée à sa tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. En contrepartie, un déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (article 156 du CGI), plafond porté à 21 400 € sous conditions pour certains travaux de rénovation énergétique.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206, 3 du CGI). L’option, exercée auprès du service des impôts, est révocable pendant cinq ans. À l’IS, la société amortit le bâti et déduit davantage de charges ; le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % (article 219 du CGI). Le revers : à la revente, la plus-value est calculée après réintégration des amortissements, et les dividendes distribués supportent la flat tax de 30 %. Notre guide qui paie les impôts d’une SCI détaille les deux régimes.

Critère	SCI à l’IR (défaut)	SCI à l’IS (option)
Imposition des loyers	Revenus fonciers : TMI + 17,2 %	15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %
Amortissement du bien	Non	Oui
Déficit	Imputable sur le revenu global (10 700 €/an)	Reportable sur les bénéfices futurs
Plus-value de cession	Régime des particuliers : abattements pour durée, exonération totale après 30 ans	Régime professionnel : amortissements réintégrés
Profil adapté	Détention longue, transmission	Capitalisation des loyers, TMI élevée

Pourquoi créer une SCI ? avantages, limites et cas d’usage

La SCI n’est pas une fin en soi : elle se justifie par un objectif patrimonial précis. Trois situations types reviennent en pratique.

Acheter à plusieurs sans subir l’indivision. Claire et Julien, en concubinage, achètent un immeuble locatif de 300 000 €. En indivision, les décisions importantes exigent l’accord des deux tiers, voire l’unanimité (article 815-3 du Code civil), et chacun peut provoquer la vente à tout moment car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815). En SCI, les statuts organisent la gestion : le gérant administre seul le quotidien et les règles de majorité sont fixées à l’avance.

Transmettre un patrimoine familial. Marie et Paul, 62 ans, détiennent via une SCI familiale un immeuble valorisé 600 000 €. Chaque parent peut donner à chaque enfant 100 000 € de parts tous les 15 ans en franchise de droits (article 779 du CGI). Avec deux enfants, ce sont 400 000 € de parts transmissibles sans droits de donation, tout en conservant la gérance. La donation de la seule nue-propriété des parts réduit encore la base taxable selon le barème de l’article 669 du CGI.

Organiser la détention et protéger le patrimoine. La SCI permet de dissocier pouvoir de gestion et propriété du capital, d’accueillir un nouvel investisseur par simple cession de parts, ou de loger l’immobilier d’entreprise hors de la société d’exploitation. Pour un panorama complet, lisez pourquoi créer une SCI et les avantages et inconvénients d’une SCI.

Avantages	Inconvénients
Évite les blocages de l’indivision	Responsabilité indéfinie des associés (article 1857 du Code civil)
Transmission progressive des parts (abattements renouvelables)	Formalisme : comptabilité, assemblée générale annuelle
Statuts sur mesure (gérance, agrément, majorités)	Coût de création et de fonctionnement
Choix du régime fiscal (IR ou option IS)	Pas de location meublée sans bascule à l’IS

Financer l’achat : le crédit immobilier en SCI

Même si vous avez décidé de créer une SCI pour un achat immobilier à plusieurs, il vous faudra le plus souvent un financement bancaire. Il n’existe pas de crédit spécifique à la SCI : la banque applique les règles habituelles du crédit immobilier, à savoir un taux d’endettement maximal de 35 %, une durée plafonnée à 25 ans et la souscription d’une assurance emprunteur.

Deux montages sont possibles : l’emprunt souscrit par la SCI elle-même (la banque analyse alors les revenus de chaque associé et exige presque toujours leur caution personnelle), ou l’emprunt souscrit par chaque associé pour financer son apport. Il convient de rappeler que les associés ne sont pas solidaires entre eux du remboursement : chacun est engagé à hauteur de sa participation, sauf caution solidaire signée. Avant de déposer votre dossier, une simulation en ligne ou le recours à un courtier permet de calibrer le montant empruntable et de comparer les conditions.

Conseils pour créer une SCI en vidéo

Pour visualiser l’ensemble du processus, cette courte vidéo (moins de 3 minutes) reprend pas à pas les étapes de création d’une société civile immobilière :

Checklist avant de vous lancer

1. Vérifier que le projet justifie une SCI (location nue, transmission, achat à plusieurs) et non une détention en direct.
2. Identifier au moins deux associés et répartir les parts.
3. Choisir entre capital fixe et capital variable, et fixer son montant.
4. Arbitrer IR ou IS à l’aide d’une simulation chiffrée avant l’immatriculation.
5. Rédiger des statuts complets : gérance, agrément, majorités, comptes courants d’associés.
6. Publier l’annonce légale et conserver l’attestation de parution.
7. Déclarer les bénéficiaires effectifs et déposer le dossier sur le guichet unique INPI.
8. Ouvrir le compte bancaire de la société et mettre en place une comptabilité, même simple.
9. Tenir une assemblée générale chaque année et conserver les procès-verbaux.
10. Anticiper la sortie : cession de parts, dissolution et liquidation de la SCI.

FAQ : vos questions sur la création d’une SCI

Peut-on créer une SCI seul ?

Non. L’article 1832 du Code civil impose au moins deux associés. Si toutes les parts se retrouvent réunies dans une seule main (rachat, succession), la société dispose d’un an pour régulariser, faute de quoi tout intéressé peut demander sa dissolution (article 1844-5). Pour détenir seul de l’immobilier en société, il faut se tourner vers une EURL ou une SASU, aux logiques fiscales très différentes.

Quel capital minimum faut-il pour créer une SCI ?

Aucun minimum légal : une SCI peut être constituée avec 1 €. Un capital très faible complique toutefois l’obtention d’un crédit et concentre la valeur dans les comptes courants d’associés, ce qui peut être pénalisant en cas de transmission. Le montant doit être cohérent avec le projet.

Faut-il obligatoirement passer par un notaire ?

Le notaire n’est obligatoire que si un immeuble est apporté au capital (acte authentique et publicité foncière). Il reste vivement recommandé en présence d’un démembrement de propriété, d’associés mineurs ou d’un objectif successoral : une clause statutaire mal rédigée se paie des années plus tard.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

Comptez 7 à 15 jours entre le dépôt du dossier complet sur le guichet unique et l’immatriculation au RCS, sous réserve d’un dossier sans pièce manquante. La rédaction des statuts peut, elle, prendre de quelques jours à plusieurs semaines selon la complexité du montage.

Peut-on créer une SCI avec un enfant mineur ?

Oui, un mineur peut être associé d’une SCI, représenté par ses représentants légaux pour les actes de la société. La prudence s’impose néanmoins : la responsabilité indéfinie des associés expose le patrimoine du mineur, et certains actes graves nécessitent l’autorisation du juge. Un accompagnement notarial est ici fortement conseillé.

Une SCI peut-elle faire de la location meublée ?

La location meublée est une activité commerciale, incompatible avec l’objet civil de la SCI. L’administration tolère les recettes commerciales accessoires jusqu’à 10 % des recettes totales ; au-delà, la SCI est assujettie de plein droit à l’impôt sur les sociétés (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30).

Peut-on domicilier la SCI à son domicile ?

Oui, le siège social peut être fixé au domicile du gérant, sans limitation de durée si aucune disposition contractuelle (bail, règlement de copropriété) ne s’y oppose. C’est la solution la plus simple et la plus économique au démarrage.

Sources et références

• Code civil, articles 1832 et suivants (contrat de société) et articles 1845 à 1870-1 (sociétés civiles), Légifrance
• Société civile immobilière (SCI) : ce qu’il faut savoir, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Guichet unique des formalités d’entreprises, INPI
• Infogreffe, greffes des tribunaux de commerce (Kbis, tarifs d’immatriculation)
• Code général des impôts : articles 8 (translucidité), 206 et 219 (IS), 156 (déficit foncier), 779 (abattement de 100 000 €), 669 (barème usufruit) ; BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 (location meublée)