Sociétés sociétés civiles immobilière (SCI)

Qu’est ce qu’une SCI ?

Qu’est ce qu’une SCI ?

Vous avez hésité à demander un SCI ? Découvrez les avantages et les inconvénients de ce statut. Une société civile immobilière (SCI) est fréquemment créée afin de faciliter la gestion du patrimoine et de réduire les formalités administratives. Si cette forme d’organisation de la société vous libère des contraintes de l’indivision, elle présente certains inconvénients qu’il convient de connaître. Définition, avantages et inconvénients de la SCI.

SCI : c’est quoi ? Et quel est son concept ?

Sans compter que les sociétés SCI sont beaucoup plus compliquées et coûteuses que les sociétés standard. Comme les sociétés immobilières portant la dénomination SCI ne sont pas commerciales, elles doivent être gérées par un associé commandité ou une société de gestion. Plusieurs associés travaillent ensemble dans cette société, dont l’objet peut être la gestion, la location ou la construction de structures en vue de les vendre. Les associés décident de mettre en commun les revenus d’un ou plusieurs biens immobiliers afin de partager les bénéfices tout en assumant la responsabilité des pertes.

La SCI est dirigée par un gérant que les statuts de la société ont choisi. Cette personne a le pouvoir sur les biens immobiliers et n’a pas besoin de l’autorisation des associés pour prendre des décisions. Cela dit, il existe certains choix pour lesquels l’approbation des associés serait nécessaire selon ce qui est indiqué dans les statuts.

Les associés disposent d’une voix dans le cadre des décisions collectives prises en assemblée générale. Les règles de vote sont précisées dans les statuts, qui prévoient une majorité spécifique. Enfin, les bénéfices sont répartis entre les associés en fonction de leur contribution au capital social.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Le SCI présente plusieurs qualités attrayantes, dont certaines sont énumérées ci-dessous.

La gestion est plus simple

La création d’une société civile immobilière permet de simplifier la gestion des biens acquis par la SCI ou apportés par les associés. Les créanciers disposant d’un support financier fiable, la mobilisation de capitaux pour l’investissement est considérablement facilitée, notamment par le biais de prêts bancaires. Les charges et dépenses liées à la propriété immobilière peuvent également être réparties entre les associés.

La désignation d’un gérant permet de simplifier les opérations de gestion des immeubles détenus par la SCI. L’accord unanime de tous les associés n’est pas requis pour les opérations de gestion courante, ce qui permet de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de la copropriété.

Le patrimoine est protégé

L’avantage d’avoir une structure juridique avec ses propres actifs et sa propre personnalité juridique est que les responsabilités des partenaires sont limitées à leurs investissements. Ainsi, si l’un des partenaires a des problèmes financiers, les créanciers ne peuvent s’en prendre qu’à lui individuellement après avoir tenté en vain de s’en prendre d’abord à la société.

En d’autres termes, la responsabilité des associés de la société civile immobilière est subsidiaire puisqu’elle ne peut être mise en œuvre qu’après avoir épuisé toutes les tentatives de recouvrement du paiement de la part de la société civile immobilière. Pour rappel, depuis le 5 août 2015, l’article L.931-2 du Code civil impose un droit de saisie sur la résidence principale d’un associé.

La fiscalité est avantageuse

Les associés ont la possibilité de choisir comment ils souhaitent que la SCI soit imposée (revenus fonciers ou impôt sur les sociétés). Si l’imposition sur le revenu est la plus populaire, le choix de l’impôt sur les sociétés peut être avantageux dans certains cas particuliers. Dans ce cas, il est possible d’amortir les immeubles inscrits à l’actif pour diminuer le résultat imposable. Par ailleurs, les associés ne sont imposés que sur les dividendes versés, la rémunération du gérant pouvant être déduite du résultat.

Quelques limites que vous devez savoir

Si le SCI offre un certain nombre d’avantages, il présente également des inconvénients.

Les associés sont limités

La création d’une SCI requiert généralement la participation d’au moins deux personnes physiques ou morales.

Les démarches pour la création sont un peu longues

Diverses formalités doivent être accomplies pour créer une société civile immobilière, comme la rédaction des statuts et la publication d’une annonce légale. Ces démarches peuvent souvent être contraignantes et nécessitent l’aide d’une personne ayant une formation juridique.

Des obligations comptables

Si vous choisissez d’être imposé en tant que personne morale, la tenue d’une comptabilité est requise par la loi. Cela représentera probablement moins de travail que pour une société commerciale car les SCI ont moins de transactions. Néanmoins, vous devrez soumettre ces registres au bureau du greffier chaque année.

Les assemblées générales sont obligatoires

La direction de la SCI est tenue de convoquer les membres au moins une fois par an en assemblée générale. Ces documents doivent être conservés mais ne doivent pas être envoyés au greffe.

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