Dans le monde de l’immobilier, la SociĂ©tĂ© Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique très prisĂ©e pour la gestion et la location de biens. Cependant, il est important de connaĂ®tre les règles fiscales qui s’appliquent Ă cette entitĂ© afin de bien gĂ©rer ses obligations en matière d’impĂ´ts. Vous vous demandez probablement qui paie les impĂ´ts d’une SCI ? Dans cet article, nous rĂ©pondrons Ă cette question en dĂ©tail et vous prĂ©senterons les diffĂ©rents types d’imposition auxquels une SCI peut ĂŞtre soumise.
Le principe de base : la transparence fiscale pour les SCI Ă l’IR
En gĂ©nĂ©ral, la SCI est soumise au rĂ©gime de la transparence fiscale si elle n’opte pas pour les impots sur les sociĂ©tĂ©s. Cela signifie que les revenus gĂ©nĂ©rĂ©s par la sociĂ©tĂ© sont imposĂ©s directement entre les mains des associĂ©s, proportionnellement Ă leurs parts sociales. Ainsi, chaque associĂ© dĂ©clare et paie les impĂ´ts sur les bĂ©nĂ©fices rĂ©alisĂ©s par la SCI dans le cadre de sa propre dĂ©claration de revenus personnelle.
L’imposition sur le revenu (IR) pour une SCI Ă l’IR
La majoritĂ© des SCI sont soumises Ă l’imposition sur le revenu (IR). Les bĂ©nĂ©fices de la sociĂ©tĂ© sont alors rĂ©partis entre les associĂ©s selon leur quote-part, et ces derniers doivent les dĂ©clarer dans la catĂ©gorie correspondante :
- Pour les revenus fonciers issus de la location de biens nus (non meublés) : déclaration dans la catégorie des revenus fonciers
- Pour les revenus issus de la location meublée : déclaration dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Chaque associĂ© paie alors l’impĂ´t correspondant Ă sa propre tranche d’imposition, ainsi que les prĂ©lèvements sociaux.
L’option pour l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s (IS) pour une SCI
Dans certains cas, il peut ĂŞtre intĂ©ressant pour une SCI d’opter pour l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s (IS). Les bĂ©nĂ©fices sont alors imposĂ©s au niveau de la sociĂ©tĂ© elle-mĂŞme, selon un barème progressif. Lorsque les profits sont distribuĂ©s aux associĂ©s sous forme de dividendes, ceux-ci sont soumis Ă l’impĂ´t sur le revenu dans la catĂ©gorie des revenus de capitaux mobiliers, après application d’un abattement de 40%.
A noter que cette option est irrĂ©vocable, et qu’elle entraĂ®ne Ă©galement la soumission de la SCI Ă la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Les autres impôts et taxes liés à la SCI
Bien que les impĂ´ts sur les revenus soient la principale prĂ©occupation en matière de fiscalitĂ© pour une SCI, il existe Ă©galement d’autres taxes et contributions dont il faut tenir compte :
La taxe foncière
La taxe foncière est un impĂ´t local dĂ» par les propriĂ©taires de biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains, de logements ou de locaux professionnels. La taxe foncière est gĂ©nĂ©ralement Ă la charge du propriĂ©taire, c’est-Ă -dire la SCI. Toutefois, il est possible de prĂ©voir dans le bail que cette taxe sera supportĂ©e par le locataire.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Ces deux taxes sont regroupĂ©es sous l’appellation de contribution Ă©conomique territoriale (CET). La CFE est due par toutes les SCI soumises Ă l’IS, tandis que la CVAE ne concerne que celles dont le chiffre d’affaires dĂ©passe un certain seuil. Le montant de ces contributions dĂ©pend de la valeur locative des biens louĂ©s et du taux votĂ© par les collectivitĂ©s locales.
Les obligations déclaratives pour une SCI
Outre le paiement des impĂ´ts, la SCI a Ă©galement des obligations dĂ©claratives envers l’administration fiscale :
La déclaration annuelle de résultats (liasse fiscale)
Chaque année, la SCI doit souscrire une déclaration de résultats auprès des services fiscaux. Cette déclaration permet de notifier les revenus réalisés par la société, ainsi que les charges déductibles. Selon le régime fiscal de la SCI (IR ou IS), le formulaire à remplir diffère :
- SCI soumise Ă l’IR : formulaire n°2072
- SCI soumise Ă l’IS : liasse fiscale n°2065 et annexes
La déclaration des loyers perçus par les associés
Comme Ă©voquĂ© prĂ©cĂ©demment, chaque associĂ© doit dĂ©clarer sa part de revenus locatifs dans sa propre dĂ©claration de revenus personnelle. Pour les SCI Ă l’IR, cela implique une dĂ©claration dans la catĂ©gorie des revenus fonciers ou des BIC selon la nature de la location effectuĂ©e.
En rĂ©sumĂ©, puisque la SCI est gĂ©nĂ©ralement soumise au rĂ©gime de la transparence fiscale, ce sont les associĂ©s qui paient directement les impĂ´ts sur les revenus gĂ©nĂ©rĂ©s par la sociĂ©tĂ©. Toutefois, il est possible d’opter pour l’impĂ´t sur les sociĂ©tĂ©s (IS) dans certaines situations. Par ailleurs, la SCI elle-mĂŞme doit s’acquitter de diffĂ©rentes taxes locales (taxe foncière, CFE, etc.) et respecter ses obligations dĂ©claratives envers l’administration fiscale.