Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. L’interdiction s’étendra aux logements F au 1er janvier 2028 puis aux logements E au 1er janvier 2034, en application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Une proposition de loi adoptée par le Sénat en avril 2025 prévoit des dérogations, mais elle n’a pas encore été examinée par l’Assemblée nationale.
Trois millions neuf cent mille logements français étaient encore classés F ou G début 2025, soit près de 13 % du parc des résidences principales selon le Service de la donnée et des études statistiques. Pour les bailleurs concernés, l’enjeu n’est plus théorique : leur bien sort progressivement du marché locatif, perd de la valeur et peut faire l’objet de recours du locataire devant le juge.
Nous faisons le point sur le calendrier exact des interdictions, les sanctions applicables, les cas particuliers des baux en cours et de la copropriété, et les options patrimoniales qui s’offrent aux propriétaires d’un bien classé F ou G.
Sommaire
- 1 Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?
- 2 Calendrier 2025-2034 : quels logements interdits à la location et quand ?
- 3 Quelles sanctions pour le bailleur qui loue une passoire thermique ?
- 4 Baux en cours, copropriété et dérogations : ce que la loi prévoit
- 5 Proposition de loi gacquerre : un assouplissement encore en discussion
- 6 Conséquences patrimoniales : valeur, vente et transmission d’un bien classé f ou g
- 7 Les aides à la rénovation énergétique pour sortir du statut de passoire
- 8 FAQ : vos questions sur les passoires thermiques en location
Qu’est-ce qu’une passoire thermique au sens du DPE ?
Une passoire thermique désigne un logement dont la consommation énergétique annuelle est jugée excessive par le diagnostic de performance énergétique. Ce diagnostic, encadré par les articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, classe chaque logement de A à G en fonction de deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire en kWh par mètre carré et par an ainsi que les émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an.
Sont qualifiés de passoires thermiques les logements situés dans les deux dernières classes. Concrètement, un appartement classé F consomme entre 330 et 420 kWh/m²/an, tandis qu’un logement classé G dépasse les 420 kWh/m²/an. La classe E, bientôt concernée, correspond à une consommation comprise entre 250 et 330 kWh/m²/an.
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Émissions GES (kg CO2/m²/an) | Statut au 10 juin 2026 |
|---|---|---|---|
| E | 250 à 330 | 50 à 70 | Location autorisée jusqu’au 31/12/2033 |
| F | 330 à 420 | 70 à 100 | Location autorisée jusqu’au 31/12/2027 |
| G | Plus de 420 | Plus de 100 | Location interdite depuis le 01/01/2025 |
Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. Sa durée de validité est de dix ans, sauf pour les diagnostics les plus anciens dont la validité a été raccourcie par la réforme de juillet 2021. À noter : pour les logements de moins de 40 m², la méthode de calcul a été ajustée par arrêté du 25 mars 2024 afin de corriger une surévaluation systématique des petites surfaces.
Calendrier 2025-2034 : quels logements interdits à la location et quand ?
La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, dite loi Climat et Résilience, a fixé un calendrier progressif d’exclusion des passoires thermiques du marché locatif. Ce calendrier s’articule autour de la notion de décence énergétique, introduite à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs.
Pour la France métropolitaine, le calendrier se présente ainsi :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, ni voir leur bail renouvelé ou tacitement reconduit.
- 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : extension de l’interdiction aux logements classés E.
Pour les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé : interdiction des logements G au 1er janvier 2028, puis des logements F au 1er janvier 2031. Le rythme tient compte du climat tropical et de la composition du parc immobilier ultramarin.
L’interdiction porte sur la conclusion de nouveaux contrats et sur la reconduction des baux existants. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 sur un logement classé G peut donc se poursuivre jusqu’à son échéance ordinaire, à condition que le bailleur ne procède à aucun renouvellement.
Quelles sanctions pour le bailleur qui loue une passoire thermique ?
Louer un logement classé G en violation de la loi expose le propriétaire à plusieurs sanctions civiles, prévues par le Code de la construction et de l’habitation ainsi que par la loi du 6 juillet 1989. Aucune amende administrative n’est directement prévue à ce jour, mais les recours du locataire peuvent peser lourd financièrement.
Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire constater la non-décence du logement. Le juge dispose alors de plusieurs leviers : il peut imposer au bailleur la réalisation de travaux de rénovation énergétique, fixer un calendrier d’exécution et assortir cette obligation d’astreintes journalières en cas de retard. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu’à mise en conformité.
Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le bailleur d’un logement classé F ou G ne peut plus augmenter le loyer, ni à la relocation ni en cours de bail, y compris au titre de l’indice de référence des loyers. Ce gel locatif réduit mécaniquement la rentabilité du bien et constitue souvent le premier signal financier ressenti par le propriétaire.
Tout dépôt d’annonce de location sans mention de la classe DPE ou de l’estimation des dépenses énergétiques constitue par ailleurs une infraction punie d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, en application de l’article L. 271-4 du Code de la construction.
Baux en cours, copropriété et dérogations : ce que la loi prévoit
Trois situations particulières complexifient l’application des interdictions. Nous les détaillons ici car elles concernent une part importante des bailleurs concernés.
Les baux en cours sur un logement classé g
Le bail signé avant le 1er janvier 2025 reste valable. Le propriétaire conserve son locataire et perçoit son loyer normalement, sans risque d’expulsion ni de résiliation forcée par l’État. En revanche, à la première reconduction tacite ou au renouvellement triennal (logement nu) ou annuel (logement meublé), le bailleur est tenu de respecter les critères de décence énergétique : à défaut, le locataire peut exiger des travaux ou agir devant le juge.
Concrètement, un bail nu signé en juillet 2023 sur un logement G ne pourra pas être renouvelé tel quel en juillet 2026. Le bailleur dispose donc de quelques années pour planifier ses travaux, vendre ou accepter la sortie du marché locatif à terme.
Le cas particulier de la copropriété
Pour un appartement classé F ou G dans un immeuble en copropriété, la difficulté tient à ce que les travaux les plus efficaces (isolation par l’extérieur, remplacement de la chaudière collective, ventilation, fenêtres en façade) relèvent souvent des parties communes et nécessitent un vote en assemblée générale à la majorité absolue prévue à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Un propriétaire isolé ne peut donc pas toujours décider seul des travaux.
La loi Climat et Résilience a néanmoins prévu plusieurs leviers : obligation pour les copropriétés d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux, vote d’un diagnostic de performance énergétique collectif, possibilité de financer la rénovation via un emprunt collectif souscrit par le syndicat. La judicieuse anticipation de ces votes en assemblée générale est donc déterminante pour les propriétaires bailleurs.
Les dérogations existantes
La loi prévoit déjà quelques cas de dérogation, notamment pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales (immeubles classés ou inscrits aux Monuments historiques, secteurs sauvegardés) lorsque les travaux dégraderaient la valeur architecturale du bien. Le juge apprécie alors au cas par cas si le bailleur peut être maintenu dans son obligation locative malgré une classe énergétique défavorable.
Proposition de loi gacquerre : un assouplissement encore en discussion
Le 1er avril 2025, le Sénat a adopté en première lecture, à l’unanimité, la proposition de loi déposée par la sénatrice Amel Gacquerre visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique et à sécuriser leur application en copropriété. Une procédure accélérée a été engagée par le gouvernement.
Le texte prévoit trois nouvelles dérogations pour les bailleurs de bonne foi qui n’auraient pas réussi à respecter le calendrier : impossibilité technique certifiée par un expert, opposition d’assemblée générale de copropriété, coûts manifestement disproportionnés (supérieurs à 50 % de la valeur de vente du bien). Il accorde également un sursis de cinq ans pour les logements en copropriété et de trois ans pour les maisons individuelles dont le propriétaire s’engage à effectuer des travaux.
Au 10 juin 2026, ce texte n’a toujours pas été examiné par l’Assemblée nationale et ne s’applique donc pas. Tant qu’il n’est pas définitivement adopté par les deux chambres, ces dérogations n’existent pas en droit positif. Nous vous conseillons de ne pas fonder votre stratégie patrimoniale sur cette proposition de loi tant qu’elle n’est pas promulguée.
Conséquences patrimoniales : valeur, vente et transmission d’un bien classé f ou g
L’impact d’un DPE défavorable dépasse largement la seule question de la location. Plusieurs études notariales et observatoires immobiliers ont mesuré une décote moyenne de 5 à 15 % sur le prix de vente d’un logement classé F ou G par rapport à un bien équivalent classé D, avec des écarts plus marqués en zone rurale et sur les maisons individuelles. Cette décote varie selon la tension du marché local et le coût estimé des travaux.
Pour le bailleur, plusieurs scénarios méritent d’être envisagés, idéalement après un audit patrimonial complet :
Rénover et conserver. Un audit énergétique réglementaire, obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour la vente d’un logement F ou G en monopropriété, chiffre précisément les travaux nécessaires pour atteindre la classe D ou C. Une estimation actualisée du bien permet de mesurer l’écart entre la valeur actuelle et la valeur post-travaux. Le retour sur investissement se compose alors de l’absence de décote à terme, d’un loyer débloqué et d’une valorisation immédiate, sans compter le rendement locatif sécurisé sur la durée.
Vendre avant l’interdiction. Pour les biens classés F dont l’interdiction interviendra au 1er janvier 2028, la fenêtre de vente avant pression maximale du marché se referme. Les acheteurs intègrent désormais le coût des travaux dans leur offre, et la décote tend à se creuser à mesure que l’échéance approche. Le calendrier juridique du compromis ou de la promesse de vente doit être anticipé pour éviter un blocage en fin de procédure.
Transmettre via une donation ou une SCI. En cas de transmission, la valeur déclarée doit tenir compte de la classe DPE. Un bien transmis avec une décote DPE peut réduire l’assiette taxable des droits de mutation, mais cela suppose une évaluation rigoureuse et documentée. Pour les biens détenus dans une SCI familiale ou patrimoniale, les associés ont intérêt à voter rapidement un plan de travaux pour préserver la valeur des parts.
L’arbitrage patrimonial dépend des moyens financiers, de l’horizon de détention, de la situation familiale et de la fiscalité applicable : revenus fonciers, IFI éventuel, plus-value immobilière en cas de vente. Un démembrement de propriété peut également entrer en jeu dans certaines stratégies de transmission, comme nous l’expliquons dans notre guide sur l’usufruit et la nue-propriété.
Les aides à la rénovation énergétique pour sortir du statut de passoire
Plusieurs dispositifs publics permettent de financer tout ou partie des travaux. Leur cumul est judicieux et permet souvent de réduire de moitié ou des deux tiers le reste à charge du propriétaire bailleur.
| Aide | Public cible | Plafond / montant |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Parcours accompagné | Bailleurs et occupants sous conditions de ressources | Jusqu’à 70 000 € de travaux financés, 90 % pour les revenus très modestes |
| Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) | Tous propriétaires sans condition de ressources | 50 000 € maximum sur 20 ans, sans intérêts |
| Certificats d’économies d’énergie (CEE) | Tous propriétaires | Variable selon les travaux et le fournisseur |
| TVA à taux réduit 5,5 % | Travaux d’amélioration énergétique dans logements de plus de 2 ans | Application directe sur la facture |
| Aides locales (régions, départements, intercommunalités) | Variable selon le territoire | Cumulable avec les dispositifs nationaux |
Pour les propriétaires bailleurs, le dispositif MaPrimeRénov’ impose désormais un engagement de location pendant six ans après réception des travaux. Cette condition vise à éviter que les aides ne servent à valoriser un bien immédiatement revendu sans bénéfice locatif.
Le recours à un accompagnateur Rénov’, obligatoire pour les rénovations d’ampleur depuis le 1er janvier 2024, permet de sécuriser le montage des dossiers et d’optimiser le plan de financement. Cet accompagnement est lui-même éligible à une prise en charge partielle.
FAQ : vos questions sur les passoires thermiques en location
Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
Au 10 juin 2026, seuls les logements classés G au DPE sont interdits à la location en France métropolitaine. L’interdiction s’étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028 puis aux logements classés E au 1er janvier 2034.
Quelles sont les 4 nouvelles contraintes pour les propriétaires en 2027 ?
Au 1er janvier 2027, plusieurs obligations se cumulent : le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots, la mention de la consommation énergétique en kWh doit figurer dans toute annonce immobilière, le seuil de loyer encadré se durcit dans les zones tendues et la préparation au calendrier 2028 oblige à anticiper l’interdiction des logements F. Ces obligations s’ajoutent aux règles déjà applicables aux logements G depuis 2025.
Le bail en cours sur un logement g doit-il être résilié ?
Non. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 reste valable et se poursuit normalement jusqu’à son terme. Le bailleur ne peut pas être contraint de résilier le contrat. En revanche, à la reconduction tacite ou au renouvellement, il devra justifier d’une classe énergétique conforme, à défaut de quoi le locataire pourra agir devant le juge des contentieux de la protection.
Quelles sanctions risque le propriétaire qui loue une passoire thermique ?
Le locataire peut saisir le juge pour faire constater la non-décence du logement et obtenir une réduction de loyer, une injonction de travaux assortie d’astreintes, voire la suspension du paiement du loyer jusqu’à mise en conformité. Le bailleur ne peut par ailleurs plus augmenter le loyer ni à la relocation ni en cours de bail depuis le 24 août 2022.
Le DPE est-il opposable juridiquement ?
Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable au sens de l’article L. 271-4 du Code de la construction. Un locataire ou un acquéreur peut engager la responsabilité du bailleur ou du vendeur en cas d’erreur dans le diagnostic ayant entraîné un préjudice. Cette opposabilité concerne les estimations de consommation et les recommandations de travaux figurant sur le rapport.
Que se passe-t-il si la copropriété refuse les travaux ?
L’opposition de l’assemblée générale à des travaux d’isolation par l’extérieur ou de remplacement d’équipements collectifs constitue, pour le copropriétaire bailleur, un cas reconnu d’impossibilité. La proposition de loi Gacquerre prévoit d’en faire une dérogation officielle, mais en l’état du droit positif, le juge apprécie au cas par cas. Nous vous conseillons de documenter précisément les votes défavorables et de relancer régulièrement le syndic.
Un logement classé e sera-t-il vraiment interdit en 2034 ?
Cette échéance est inscrite dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Elle reste susceptible d’évolution, notamment dans le cadre des révisions périodiques de la stratégie nationale bas carbone. À noter que les logements classés E représentent une part très importante du parc, ce qui rend une remise en cause politique de l’échéance possible mais non garantie.
Un bailleur en SCI est-il soumis aux mêmes règles ?
Oui. Que le bien soit détenu en nom propre, en indivision ou via une SCI, les règles de décence énergétique s’appliquent de la même manière. La SCI doit néanmoins voter en assemblée générale toute décision de travaux, ce qui peut compliquer le calendrier si les associés ne sont pas alignés sur la stratégie patrimoniale.
Quelle est la durée de validité du DPE ?
La durée de validité d’un DPE est de dix ans. Les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode de calcul ont vu leur validité raccourcie : ceux établis entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022, ceux établis entre 2018 et juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Tout DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans à compter de sa date d’établissement.
Une amende administrative est-elle prévue ?
Le législateur n’a pas, à ce jour, instauré d’amende administrative spécifique pour la mise en location d’un logement classé G. Les sanctions sont essentiellement civiles : recours du locataire devant le juge, réduction de loyer, obligation de travaux. Une amende administrative reste cependant à craindre dans les évolutions législatives futures, notamment via les contrôles renforcés des observatoires locaux des loyers.
