Droit de préemption du locataire : quand pouvez-vous acheter en priorité ?

Votre propriétaire vous annonce qu’il souhaite vendre le logement que vous louez. Bonne nouvelle : la loi vous accorde un droit de préemption qui vous permet d’acheter en priorité. Ce mécanisme protège le locataire en lui offrant la possibilité de se porter acquéreur avant tout autre candidat. Nous vous expliquons les conditions d’application, les délais à respecter, les pièges à éviter et les récentes évolutions législatives qui pourraient élargir cette protection.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est un dispositif légal qui oblige le propriétaire-bailleur à proposer en priorité la vente du bien à son locataire. Lorsque le bailleur décide de vendre un logement loué vide à usage de résidence principale, il ne peut pas le céder librement sans avoir d’abord informé le locataire en place. Ce droit est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (article 15-II).

L’objectif : éviter qu’un locataire se retrouve contraint de quitter son logement sans avoir eu la possibilité de l’acquérir. Ce droit ne concerne pas toutes les ventes ni tous les types de baux. Nous détaillons ci-dessous les quatre situations dans lesquelles il s’applique, la procédure à suivre et les erreurs à ne pas commettre.

Dans quels cas le droit de préemption s’applique-t-il ?

Le droit de préemption du locataire n’est pas systématique. Il s’active dans des situations précises, chacune régie par des règles spécifiques. Plusieurs facteurs entrent en jeu pour déterminer si vous êtes concerné.

Le congé pour vente

C’est la situation la plus fréquente. Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement libre de tout occupant, il doit adresser un congé pour vente au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente : il doit mentionner le prix demandé, les conditions de la vente et rappeler les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter ou refuser cette offre.

Si vous acceptez, vous disposez ensuite de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente (quatre mois si vous recourez à un prêt immobilier). Nous vous conseillons de vérifier très attentivement les mentions obligatoires du congé : un congé irrégulier peut être annulé par le juge, ce qui prolonge automatiquement votre bail.

Attention : le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un simple email ou courrier simple n’a aucune valeur juridique.

La vente après division de l’immeuble en lots

Lorsqu’un immeuble entier est divisé en lots pour la première fois (passage en copropriété), chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement. Le bailleur doit notifier à chaque locataire une offre de vente mentionnant le prix et les conditions. Le locataire dispose de deux mois pour se positionner.

Ce cas concerne souvent des immeubles anciens détenus par un investisseur unique qui décide de vendre lot par lot. La loi du 31 décembre 1975 (article 10) encadre précisément cette procédure.

La vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements

Quand un propriétaire vend un immeuble entier comprenant plus de cinq logements d’un seul tenant, les locataires en place bénéficient aussi d’un droit de préemption. Le bailleur doit leur notifier son intention de vendre avec les conditions proposées. Cette protection s’applique également en cas de cession de la totalité des parts d’une SCI détenant l’immeuble.

Attention : ce droit ne joue pas si l’acquéreur s’engage à reconduire les baux en cours pour une durée minimale de six ans. Vérifiez systématiquement les engagements pris par le futur propriétaire.

La vente en bloc d’un immeuble de plus de dix logements par une personne morale

Depuis la loi ALUR de 2014, une protection supplémentaire existe pour les immeubles de plus de dix logements vendus en totalité à une personne physique ou à une société civile immobilière constituée entre parents et alliés jusqu’au 4e degré. Le locataire ou occupant de bonne foi bénéficie d’un droit de préemption spécifique prévu par l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.

L’acquéreur potentiel doit s’engager à proroger les baux en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique. À défaut de cet engagement, chaque locataire se voit notifier une offre de vente à un prix qui ne peut excéder celui résultant de la division du prix global de vente par la surface habitable de l’ensemble de l’immeuble.

Tableau récapitulatif des cas de préemption

Situation	Délai de réponse	Condition principale	Base légale
Congé pour vente	2 mois	Logement vide, résidence principale du locataire	Art. 15-II loi du 6 juillet 1989
Division en lots (1re mise en copropriété)	2 mois	Première vente après division de l’immeuble	Art. 10 loi du 31 décembre 1975
Vente en bloc (5+ logements)	2 mois	Vente de la totalité de l’immeuble	Art. 10 loi du 31 décembre 1975
Vente en bloc (10+ logements, personne morale)	2 mois	Acquéreur personne physique ou SCI familiale	Art. 10-1 loi du 31 décembre 1975

Comment exercer votre droit de préemption : la procédure étape par étape

Recevoir un congé pour vente ne suffit pas : il convient de réagir dans les délais impartis et de suivre une procédure précise. Le moindre retard vous fait perdre votre priorité d’achat.

Dès réception du congé, vous avez deux mois pour notifier votre acceptation au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre réponse doit indiquer clairement que vous acceptez l’offre aux conditions proposées. Si vous souhaitez négocier le prix, sachez que toute contre-proposition équivaut juridiquement à un refus de l’offre initiale.

Une fois l’offre acceptée, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (quatre mois avec recours à un crédit immobilier). Passé ce délai, l’offre devient caduque. En cas de retard de signature chez le notaire, la situation peut se compliquer considérablement. Nous vous conseillons de lancer vos démarches de financement dès la réception du congé, sans attendre d’avoir formellement accepté. Cela vous laisse un maximum de temps pour obtenir votre prêt.

Exemple concret : Mme Dupont reçoit un congé pour vente le 15 janvier 2026 pour son appartement T3 à Montpellier, proposé à 185 000 euros. Elle a jusqu’au 15 mars 2026 pour accepter. Elle accepte le 1er mars et sollicite un prêt immobilier. La vente doit être signée au plus tard le 1er juillet 2026 (4 mois après acceptation). Si elle ne recourt pas à un crédit, la date limite serait le 1er mai 2026.

Le locataire dispose de 2 mois pour accepter l’offre de vente, puis de 2 à 4 mois supplémentaires pour finaliser l’achat selon qu’il recourt ou non à un prêt.

Que se passe-t-il si le prix baisse après votre refus ?

Vous avez refusé l’offre de vente car le prix vous semblait trop élevé. Le propriétaire trouve finalement un acquéreur prêt à acheter à un prix inférieur. La loi prévoit une protection supplémentaire dans cette hypothèse : le bailleur doit vous notifier une nouvelle offre au prix révisé.

Vous disposez alors d’un mois (et non plus deux) pour accepter cette seconde offre. Ce mécanisme empêche le propriétaire de vous proposer un prix dissuasif puis de brader le bien à un tiers. C’est une garantie pertinente qui vous permet de rester dans la course même après un premier refus. La Cour de cassation (3e chambre civile, 1er février 2023, n°21-22.734) a confirmé que cette obligation de renotification s’impose même lorsque la baisse de prix est minime.

Comment contourner le droit de préemption du locataire ?

Cette question revient fréquemment, côté propriétaire comme côté locataire. Il existe des situations légales dans lesquelles le droit de préemption ne s’applique pas, ce qui revient à le « contourner » sans enfreindre la loi.

La méthode la plus courante consiste à vendre le bien occupé, sans délivrer de congé pour vente. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le locataire reste en place et ne bénéficie d’aucun droit de préemption puisqu’aucun congé n’est donné. Le prix de vente sera cependant généralement inférieur (décote de 10% à 20% selon la durée restante du bail et le profil du locataire). Pour évaluer la valeur réelle du bien, nous vous recommandons de consulter un professionnel capable de réaliser une estimation immobilière fiable.

Une autre possibilité : céder les parts sociales de la société propriétaire plutôt que le bien immobilier lui-même. Cette stratégie concerne les biens détenus via une SCI. La cession de parts n’est pas une vente immobilière au sens de la loi de 1989. Cependant, pour les immeubles de plus de cinq logements, la cession de la totalité des parts peut déclencher le droit de préemption des locataires.

Attention : toute manœuvre visant à priver frauduleusement le locataire de son droit de préemption (prix artificiellement gonflé, congé frauduleux, vente déguisée) est susceptible d’entraîner la nullité de la vente et des dommages et intérêts.

Les cas d’exclusion : quand le locataire n’a pas de droit de préemption

Le droit de préemption ne s’applique pas dans toutes les situations. Connaître les exceptions vous évitera de mauvaises surprises.

Vous ne bénéficiez pas du droit de préemption si le bien est vendu à un membre de la famille du propriétaire (ascendant, descendant ou conjoint), à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans. La vente du logement meublé échappe aussi à ce dispositif, tout comme les baux saisonniers et les locations de courte durée. La vente d’un logement occupé (sans congé pour vente) ne déclenche pas non plus le droit de préemption : le bail se poursuit simplement avec le nouveau propriétaire.

Sont également exclus les actes intervenant entre parents jusqu’au 3e degré inclus, ainsi que les ventes portant sur des immeubles frappés d’un arrêté de péril, d’insalubrité ou d’une interdiction d’habiter. Enfin, lorsque la commune exerce son propre droit de préemption urbain, celui-ci prime sur le droit du locataire. Le notaire chargé de la vente vérifie systématiquement ce point avant de finaliser la transaction.

Erreur fréquente : croire que tout locataire a automatiquement un droit de préemption. Les locations meublées, saisonnières ou de courte durée n’ouvrent aucun droit de préemption en l’état actuel de la législation.

Quelles sanctions si le propriétaire ne respecte pas le droit de préemption ?

Un propriétaire qui vend sans respecter le droit de préemption de son locataire s’expose à des sanctions sérieuses. Le locataire peut demander l’annulation de la vente devant le tribunal judiciaire. Il peut aussi réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Depuis la loi ALUR de 2014, le non-respect de cette obligation constitue une infraction pénale passible d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique (30 000 euros pour une personne morale). Un congé pour vente qui ne respecte pas les formes prescrites est nul : le bail se poursuit comme si aucun congé n’avait été délivré.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 22 juin 2022, n°21-16.144) a rappelé que le défaut de mention des cinq premiers alinéas de l’article 15-II dans le congé entraîne sa nullité. Le locataire dispose d’un délai de trois ans pour agir en nullité à compter de la date du congé irrégulier.

Attention : si vous constatez une irrégularité dans le congé reçu, ne tardez pas à consulter un notaire ou un avocat. Les délais de prescription courent dès la notification du congé.

Réforme en cours : vers une extension aux locations meublées

La proposition de loi visant à renforcer la protection des locataires en cas de congé pour vente, actuellement en discussion au Sénat (début 2026), prévoit d’étendre le droit de préemption aux baux meublés. Si ce texte est adopté, les locataires en meublé bénéficieraient des mêmes protections que les locataires en location nue. Cette évolution est à suivre de très près : elle pourrait modifier les stratégies d’investissement locatif pour les propriétaires qui privilégient le meublé.

Cette réforme répond à une inégalité de traitement pointée par plusieurs associations de locataires. Le marché de la location meublée a fortement progressé ces dernières années, notamment dans les grandes métropoles. Un nombre croissant de locataires se retrouve sans protection face à un congé pour vente simplement parce que leur bail est qualifié de « meublé ».

Questions fréquentes sur le droit de préemption du locataire

Voici les réponses aux interrogations les plus courantes sur ce sujet.

Quand le locataire a-t-il un droit de préemption ?

Le droit de préemption s’active dans quatre situations : congé pour vente d’un logement vide, première mise en copropriété après division d’un immeuble, vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements et vente en bloc de plus de dix logements à une personne physique ou SCI familiale. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du logement ?

Le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le bien. Le congé pour vente vaut offre de vente : il dispose de deux mois pour accepter et de deux à quatre mois supplémentaires pour finaliser l’achat. S’il refuse, il doit quitter le logement à la fin du bail. S’il n’y a pas de congé (vente occupée), son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Comment éviter le droit de préemption du locataire ?

Le moyen le plus courant est de vendre le bien occupé sans délivrer de congé pour vente. Le bail continue avec le nouvel acquéreur. Il est aussi possible de céder les parts d’une SCI plutôt que le bien lui-même. Vendre à un membre de la famille du propriétaire (qui s’engage à occuper deux ans) exclut également le droit de préemption.

Quelles sont les exceptions au droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption ne s’applique pas aux locations meublées, saisonnières et de courte durée. Il est exclu en cas de vente à un parent du propriétaire (ascendant, descendant, conjoint) et pour les immeubles frappés d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. Le droit de préemption urbain de la commune prime sur celui du locataire.

Le locataire peut-il exercer son droit de préemption pour acheter via une SCI ?

Non. Le droit de préemption est un droit personnel attaché au locataire en tant que personne physique. Vous ne pouvez pas vous substituer une société (SCI ou autre) pour réaliser l’achat. L’acquisition doit être faite en votre nom propre ou conjointement avec votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire.

Quel est le délai pour répondre à un congé pour vente ?

Vous disposez de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre. Au-delà de ce délai, votre silence est assimilé à un refus. Répondez par courrier recommandé avec accusé de réception pour conserver une preuve.

Le droit de préemption s’applique-t-il aux locations meublées ?

En l’état actuel du droit, les locations meublées ne sont pas couvertes par le droit de préemption prévu par la loi de 1989. La proposition de loi discutée au Sénat début 2026 prévoit d’étendre cette protection aux meublés en cas de congé pour vente. Cette évolution est à surveiller de près.

Peut-on négocier le prix proposé par le propriétaire ?

Vous pouvez formuler une contre-proposition. Celle-ci équivaut juridiquement à un refus de l’offre initiale. Le propriétaire n’est pas tenu de l’accepter. S’il vend ensuite à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, il devra vous renotifier une nouvelle offre.

Que faire si le congé pour vente ne mentionne pas le droit de préemption ?

Un congé pour vente qui ne reproduit pas les dispositions légales relatives au droit de préemption est nul. Vous pouvez contester sa validité devant le tribunal judiciaire. Le bail continue alors normalement jusqu’à son terme. Le propriétaire devra recommencer la procédure dans les formes requises.

Le droit de préemption du locataire prime-t-il sur celui de la commune ?

Non. Le droit de préemption urbain exercé par la commune est prioritaire sur celui du locataire. Si la mairie décide d’exercer son droit, le locataire ne peut pas s’y opposer. Il convient de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si la zone est soumise au droit de préemption urbain avant d’engager toute démarche d’achat.