Sélection rigoureuse du locataire, clause résolutoire dans le bail, assurance GLI : trois leviers pour vous prémunir contre les loyers impayés. Depuis juillet 2025, les propriétaires bénéficient aussi d’une procédure accélérée de saisie sur salaire.
Lorsqu’un propriétaire loue son bien, il s’engage à recevoir chaque mois un loyer. Malheureusement, certaines mauvaises situations peuvent arriver et le propriétaire se retrouve alors confronté à des impayés de loyers.
Afin d’anticiper ces impayés, différentes solutions existent. Cet article vous permettra de comprendre comment vous protéger contre ce genre de problématique en tant que propriétaire immobilier.
Sommaire
Analyser le locataire avant sa signature du bail
Tout d’abord, il est impératif pour un propriétaire de s’assurer qu’il loue son bien à un locataire digne de confiance. Pour y arriver, une bonne analyse est nécessaire. De plus en plus d’outils sont aujourd’hui mis à disposition, par exemple des plateformes où les propriétaires peuvent partager leurs expériences avec certains locataires.
Outre cette analyse préalable, il est conseillé au propriétaire de vérifier que le locataire donne des garanties financières suffisantes. Un dépôt de garantie est par exemple demandé afin d’être remboursé en cas d’impayés. Il est possible de forcer le locataire à fournir une caution solidaire si celui-ci ne dispose pas des moyens nécessaires.
Mettre en place des clauses de protection
En plus de la caution, pour éviter les impayés de loyer nous vous conseillons de rédiger un contrat complet et bien détaillé. Le bail doit comporter des clauses qui protègent le propriétaire en cas de litige ou de fraude. Il est également conseillé de préciser les conditions et montants des charges liées au loyer.
le propriétaire peut également mentionner des pénalités pour tout retard de paiement. cela incitera le locataire à respecter ses obligations et à payer le loyer à la date convenue.
Utiliser une assurance sur loyers impayés
Une autre solution intéressante pour limiter les risques d’impayés est de souscrire une assurance sur loyers impayés. celle-ci couvre une large gamme de prestations comme le recouvrement judiciaire des impayés et des frais liés aux procédures juridiques.
Cette assurance se charge de toutes les démarches administratives et permet au propriétaire d’obtenir rapidement le versement des arriérés. Elle offre également un système de compensation, ce qui permet de rentabiliser rapidement le bien immobilier.
Gérer correctement la relocalisation du locataire
En cas d’impayés de loyers, il est très important pour le propriétaire de savoir comment gérer correctement la relocalisation du locataire. Tout d’abord, il faut notifier à l’occupant le non-paiement et les conséquences qui en résultent. Le propriétaire peut alors prendre contact avec l’huissier de justice pour procéder à l’expulsion. Une fois le locataire relocalisé, il restera à trouver un nouveau locataire.
Les impayés de loyers peuvent être très coûteux pour un propriétaire. Il est primordial de mettre en place des stratégies de prévention afin d’éviter ces situations et de protéger efficacement son patrimoine.
Ce qui change pour les propriétaires en 2025-2026
La loi anti-squat de 2023 a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tous les baux d’habitation. Cette clause permet une résiliation automatique du bail en cas d’impayés, sans avoir à attendre une décision de justice sur le fond. Le délai entre le commandement de payer et l’assignation a été réduit à 6 semaines (contre deux mois auparavant).
Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs peuvent obtenir une saisie directe sur les salaires du locataire défaillant via un commissaire de justice, sans passer par le juge pour le recouvrement. Cette mesure accélère considérablement la récupération des sommes dues. Autre point à noter : depuis le 1er janvier 2026, la garantie Visale (Action Logement) est limitée aux trois premières années du bail, ce qui peut inciter les propriétaires à souscrire une GLI en complément.
La garantie Visale et la GLI ne sont pas cumulables. Si votre locataire bénéficie de Visale, vous ne pouvez pas souscrire une assurance loyers impayés sur le même bail.
Questions fréquentes sur les impayés de loyers
Combien coûte une assurance loyers impayés ?
Comptez entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises. Certains contrats incluent aussi la prise en charge des dégradations locatives et une protection juridique.
Peut-on expulser un locataire qui ne paie plus ?
L’expulsion est possible après une décision de justice. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) interdit les expulsions sauf décision du juge pour des situations spécifiques (squatteurs, violences conjugales).
Quel est le délai moyen pour récupérer un logement en cas d’impayés ?
Avec la clause résolutoire et les délais réduits par la loi anti-squat, comptez entre 6 et 12 mois en moyenne entre le premier impayé et la récupération effective du logement.
Visale couvre-t-elle les dégradations locatives ?
Oui, Visale prend en charge les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer charges comprises. La garantie s’applique pendant toute la durée du bail, dans la limite de 36 mois depuis janvier 2026.
Quels documents demander au locataire pour limiter les risques ?
Vous pouvez demander les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail, le dernier avis d’imposition et une pièce d’identité. Le locataire doit gagner au minimum trois fois le montant du loyer. La loi interdit en revanche de demander un relevé bancaire ou une attestation de l’employeur.
