IFI 2026 : déclaration, barème et biens imposables

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier 2026. Le barème progressif est resté inchangé depuis 2018 et s’applique par tranches de 0 % à 1,5 %. La déclaration s’effectue en même temps que les revenus, via le formulaire 2042-IFI, entre le 9 avril et le 4 juin 2026 selon votre zone de résidence.

Nous vous détaillons ci-dessous le calendrier exact, la méthode de calcul, les biens imposables et les moyens d’optimisation qui restent accessibles cette année.

En bref : seuil d’entrée 1,3 M€, barème progressif de 0,5 % à 1,5 %, déclaration couplée avec les revenus via le formulaire 2042-IFI, abattement de 30 % sur la résidence principale et plafonnement global à 75 % des revenus.

Qui est concerné par l’IFI en 2026 ?

L’IFI s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égal à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. Le foyer fiscal IFI diffère parfois du foyer fiscal IR : les concubins notoires sont imposés ensemble à l’IFI alors qu’ils déclarent séparément leurs revenus, au titre de l’article 964 du Code général des impôts (CGI).

D’après la Direction générale des Finances publiques, 193 600 foyers ont été redevables de l’IFI au titre de 2024, pour un rendement de 2,3 milliards d’euros et une cotisation moyenne de 12 000 €. La tendance reste à la hausse depuis 2018, principalement sous l’effet de la valorisation immobilière dans les grandes métropoles.

Le patrimoine retenu comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement : résidence principale, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, parts de SCPI, actions de foncières cotées proportionnellement à leur actif immobilier. Les dettes contractées pour l’acquisition, la conservation ou la réparation de ces biens sont déductibles. Le calcul précis de la base taxable suit des règles strictes, notamment sur la valeur vénale au 1er janvier.

Barème IFI 2026 : quelles tranches et quel taux ?

Le barème progressif de l’IFI reste identique à celui de 2018. Il se déclenche à partir de 800 000 € de patrimoine taxable mais l’assujettissement effectif ne démarre qu’à 1 300 000 €. Une fois ce seuil franchi, l’imposition s’applique rétroactivement dès la première tranche à partir de 800 000 €.

Voici les six tranches applicables aux déclarations 2026 :

Fraction de la valeur nette taxable	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Une décote s’applique pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, afin d’atténuer l’effet de seuil. La formule est la suivante : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Pour un patrimoine de 1 350 000 €, la décote s’élève donc à 625 €, ce qui ramène l’IFI brut de 2 100 € à 1 475 €.

À retenir : tant que votre patrimoine immobilier reste sous 1,3 M€ au 1er janvier, vous n’êtes pas redevable. Franchir le seuil même de 1 € déclenche le calcul complet à partir de 800 000 €. La date d’évaluation est stricte : c’est la valeur vénale au 1er janvier 2026 qui prime.

Calendrier et modalités de déclaration IFI en 2026

La déclaration IFI est entièrement couplée à la déclaration de revenus depuis 2018. Elle s’effectue via le formulaire annexe 2042-IFI, complété le cas échéant par le 2042-IFI-COB (biens détenus via des sociétés). Le service de déclaration en ligne sur impots.gouv.fr ouvre le 9 avril 2026.

Les dates limites retenues pour la campagne 2026 sont les suivantes :

• Déclaration papier : 19 mai 2026 à 23h59
• Zone 1 (départements 01 à 19 et non-résidents) : 21 mai 2026 à 23h59
• Zone 2 (départements 20 à 54) : 28 mai 2026 à 23h59
• Zone 3 (départements 55 à 976) : 4 juin 2026 à 23h59

La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès internet, quel que soit le montant de votre patrimoine. Seuls les foyers sans accès à internet ou ceux résidant en zone blanche signalée à l’administration peuvent recourir au formulaire papier. Le guide général sur l’IFI rappelle les justificatifs à conserver en cas de contrôle, notamment pour l’évaluation des biens.

Attention : le défaut de déclaration entraîne une majoration de 10 % du montant dû. Elle est portée à 40 % en cas de mise en demeure non suivie d’effet sous 30 jours et peut atteindre 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (article 1728 du CGI). Les intérêts de retard s’ajoutent à 0,20 % par mois.

Quels biens sont imposables, quels sont exonérés ?

L’assiette IFI couvre l’ensemble du patrimoine immobilier, qu’il soit détenu en propre, via une société ou au titre de droits démembrés. Sont notamment taxables : la résidence principale (après abattement), les résidences secondaires, les biens locatifs nus ou meublés, les terrains à bâtir, les parts de SCI familiale, la fraction immobilière des parts de SCPI et OPCI.

Certains biens bénéficient d’une exonération totale ou partielle, sous conditions :

Les biens professionnels affectés à l’activité principale du redevable (immeubles utilisés par son entreprise individuelle ou par une société dans laquelle il exerce) sont exonérés selon les articles 975 et suivants du CGI. Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75 %, sous engagement de gestion durable de 30 ans. Les biens ruraux loués par bail à long terme bénéficient du même régime. L’usufruitier déclare en principe la pleine valeur du bien, sauf cas particuliers (démembrement légal issu d’une succession, article 968 du CGI).

L’abattement de 30 % sur la résidence principale reste le moyen d’optimisation le plus accessible : un bien valorisé 1 000 000 € n’est retenu qu’à 700 000 € dans l’assiette IFI (article 973 du CGI). Cet abattement s’applique de plein droit, sans démarche particulière.

Abattements, plafonnement et stratégies de réduction

Plusieurs mécanismes permettent de limiter la facture IFI. Le plus puissant reste le plafonnement global à 75 % : l’IFI, ajouté à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente (article 979 du CGI). Au-delà, l’excédent est déduit du montant de l’IFI dû.

Les dons IFI offrent une réduction de 75 % des sommes versées à certains organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 € par an (article 978 du CGI). Verser 10 000 € à une fondation reconnue d’utilité publique réduit donc votre IFI de 7 500 €. Les organismes éligibles sont strictement listés : fondations reconnues d’utilité publique, établissements d’enseignement supérieur, entreprises d’insertion, associations de recherche.

La donation temporaire d’usufruit constitue une stratégie patrimoniale plus structurante. En cédant pour 5 ou 10 ans l’usufruit d’un bien à un enfant majeur ou à un organisme d’intérêt général, le nu-propriétaire sort temporairement le bien de son patrimoine IFI. Cette opération suppose un acte notarié et doit être motivée par un but autre que fiscal pour échapper à la procédure d’abus de droit.

Prenons un cas concret : Pierre et Hélène, 62 et 60 ans, possèdent une résidence principale à Paris valorisée 1 200 000 €, une maison en Bretagne à 500 000 €, un appartement locatif à 400 000 € et 150 000 € de parts de SCPI. Leur patrimoine immobilier brut atteint 2 250 000 €. Après abattement de 30 % sur la résidence principale (360 000 € retirés), leur base taxable ressort à 1 890 000 €. Leur IFI brut s’élève à 6 630 € (2 500 € sur la tranche 0,5 % + 4 130 € sur la tranche 0,7 %). En versant 3 000 € à une fondation éligible, ils économisent 2 250 € : leur IFI final ressort à 4 380 €.

Les trois leviers les plus efficaces : abattement automatique de 30 % sur la résidence principale, don IFI avec réduction de 75 % (plafond 50 000 €) et plafonnement à 75 % des revenus pour les patrimoines élevés à faibles revenus.

Nouveautés fiscales 2026 et points de vigilance

La loi de finances pour 2026 n’a pas modifié le barème IFI mais elle a introduit deux évolutions qui concernent indirectement les redevables aisés. La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), pérennisée à l’article 224 du CGI, garantit un taux minimum d’imposition de 20 % sur le revenu fiscal de référence des foyers concernés. Elle ne modifie pas l’IFI lui-même mais elle peut saturer le plafonnement et réduire l’économie espérée.

Une taxation spécifique des holdings patrimoniales a également été intégrée dans la loi de finances, visant les structures de détention essentiellement passives. Les montages type SCI à l’IS utilisés à des fins purement patrimoniales sans activité réelle sont désormais scrutés avec plus d’attention par l’administration. La décote de 30 % sur la résidence principale reste acquise mais elle ne s’applique pas à un bien détenu via une SCI, même si vous l’occupez.

L’administration fiscale intensifie ses contrôles sur l’évaluation des biens immobiliers, via l’outil Patrim ouvert aux agents et aux notaires. Les redevables qui déclarent des valeurs sensiblement inférieures aux références locales s’exposent à une rectification, majorée de 10 % à 40 %. Nous vous conseillons de conserver vos expertises, comparaisons de ventes récentes et justificatifs de travaux pendant au moins 6 ans.

Erreur fréquente : omettre les parts de SCPI ou la fraction immobilière des contrats d’assurance-vie en unités de compte. Ces actifs sont pourtant imposables à l’IFI au prorata de leur composante immobilière. Les assureurs communiquent désormais systématiquement cette information aux souscripteurs en début d’année.

Foire aux questions

Quand déclarer l’IFI en 2026 ?

La déclaration IFI est couplée à la déclaration de revenus. Les dates limites pour 2026 sont : 19 mai pour le papier, 21 mai pour la zone 1, 28 mai pour la zone 2 et 4 juin pour la zone 3. L’avis d’imposition est reçu à l’été et le paiement intervient généralement en septembre.

Quelles sont les nouveautés IFI en 2026 ?

Le barème et le seuil de 1,3 M€ restent inchangés. La loi de finances 2026 introduit la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) et renforce l’encadrement des holdings patrimoniales passives. Les contrôles sur l’évaluation des biens sont également plus serrés.

Comment calculer précisément son IFI ?

Additionnez la valeur vénale de tous vos biens immobiliers au 1er janvier 2026, appliquez l’abattement de 30 % sur la résidence principale, déduisez les dettes éligibles et appliquez le barème progressif. Le simulateur officiel d’impots.gouv.fr intègre la décote et le plafonnement.

Quelles sont les tranches du barème IFI 2026 ?

Six tranches s’appliquent : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,70 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 € et 1,50 % au-delà.

Qu’est-ce qui est exonéré d’IFI ?

Sont exonérés : les biens professionnels affectés à l’activité principale, les bois et forêts (à 75 % sous engagement), les biens ruraux loués par bail à long terme et certaines œuvres immobilières de mécénat. L’assurance-vie en fonds euros reste hors assiette, seule la fraction immobilière des UC est intégrée.

Que risque-t-on en cas de non-déclaration de l’IFI ?

L’omission entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % après mise en demeure et jusqu’à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (article 1728 du CGI). Les intérêts de retard s’ajoutent à 0,20 % par mois. Le droit de reprise de l’administration court sur 6 ans en cas d’omission non révélée.

Les SCPI sont-elles imposables à l’IFI ?

Oui, la valeur des parts de SCPI entre intégralement dans l’assiette IFI au 1er janvier. La société de gestion vous communique la valeur de retrait ou de réalisation à retenir. Les SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie sont imposées au prorata de leur part dans le contrat.

Peut-on réduire son IFI via une SCI ?

Une SCI ne permet pas d’échapper à l’IFI : la valeur des parts sociales, correspondant à la valeur des immeubles détenus par la société, reste taxable. Une SCI familiale peut en revanche faciliter la transmission progressive du patrimoine par donations, ce qui abaisse mécaniquement la base IFI sur plusieurs années.

Comment contester une évaluation IFI jugée trop élevée ?

Vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre service des impôts des particuliers dans un délai de 2 ans à compter du paiement. Apportez des éléments de comparaison (ventes récentes de biens similaires), une expertise immobilière ou des documents justifiant d’une moins-value (servitudes, travaux nécessaires, vétusté). En l’absence de réponse sous 6 mois, le silence vaut rejet et vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.