Bail mobilité : durée, conditions et fonctionnement en 2026

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, conçu pour les étudiants, stagiaires, apprentis et salariés en mission temporaire. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois et il interdit toute exigence d’un dépôt de garantie. Voyons comment ce dispositif fonctionne, qui peut en bénéficier et quelles sont les obligations du bailleur en 2026.

En bref : bail meublé de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable, réservé aux personnes en mobilité (étudiants, stagiaires, salariés en mission). Aucun dépôt de garantie possible, garantie Visale d’Action Logement en remplacement, préavis d’un mois côté locataire. Loyer encadré dans les zones tendues, logements classés G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.

Qu’est-ce que le bail mobilité ?

Issu de l’article 107 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité répond à un besoin spécifique : permettre aux personnes en situation de mobilité géographique temporaire de se loger sans subir les contraintes d’un bail meublé d’un an. Il s’agit d’un contrat hybride, qui emprunte à la fois aux règles du bail meublé classique et à celles de la location de courte durée tout en supprimant les obstacles habituels (dépôt de garantie, durée minimale d’un an, tacite reconduction).

Le législateur a souhaité offrir un cadre légal sécurisé pour les locations meublées de quelques mois, qui se faisaient auparavant en marge du droit ou via des contrats civils peu protecteurs. Ce dispositif s’adresse au parc privé : il n’est pas soumis à l’enregistrement en mairie ni au changement d’usage, à la différence d’une location saisonnière de type Airbnb encadrée par la loi Le Meur. Pour un propriétaire qui détient un bien via une SCI familiale, ce contrat reste également utilisable, à condition d’en informer le gérant et de respecter le formalisme légal.

Qui peut signer un bail mobilité ?

L’accès au bail mobilité est strictement encadré. Le locataire doit justifier, au moment de la signature, qu’il se trouve dans l’une des six situations prévues par la loi. À défaut, le contrat risque la requalification en bail meublé classique d’un an.

Les profils éligibles sont les suivants : étudiant en études supérieures, personne en formation professionnelle, stagiaire en entreprise, salarié en contrat d’apprentissage ou de professionnalisation, salarié en mutation ou mission temporaire (intérim, CDD, détachement), volontaire en service civique. Le justificatif (attestation d’inscription, convention de stage, contrat de travail, ordre de mission) doit être remis au bailleur avant la signature et conservé dans le dossier locatif.

Point de vigilance : si la situation de mobilité prend fin avant l’échéance du bail (fin de stage anticipée, par exemple), le locataire conserve son droit d’occuper le logement jusqu’au terme convenu. Le bailleur ne peut pas l’expulser pour ce motif.

Durée du bail mobilité : 1 à 10 mois maximum

La durée du contrat est librement fixée par les parties entre 1 mois minimum et 10 mois maximum. Cette durée doit figurer précisément dans le bail, en mois et en jours. À l’échéance, le contrat prend fin automatiquement sans qu’un congé soit nécessaire : il n’existe pas de tacite reconduction, contrairement au bail meublé classique.

Une modification de la durée initiale reste possible une seule fois par avenant, à condition que la durée totale ne dépasse pas 10 mois. Exemple : un bail signé pour 4 mois peut être prolongé de 6 mois par avenant, pour atteindre la durée plafond. En revanche, il est interdit de conclure deux baux mobilité successifs avec le même locataire pour le même logement, même si la durée cumulée reste inférieure à 10 mois. Si les deux parties souhaitent prolonger la relation locative, elles devront basculer sur un bail meublé classique d’un an.

Quels logements peuvent être loués en bail mobilité ?

Tout logement éligible doit répondre à trois conditions cumulatives : être meublé selon les critères réglementaires, respecter les seuils de performance énergétique imposés depuis 2025 et mentionner son identifiant fiscal dans le contrat.

Les 11 équipements obligatoires d’un meublé

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste minimale du mobilier qu’un logement doit comporter pour être qualifié de meublé. À défaut, le contrat n’est pas un bail mobilité valable. Le logement doit notamment comprendre une literie complète, des dispositifs d’occultation aux fenêtres des chambres, des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur (idéalement avec congélateur), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires adaptés et du matériel d’entretien ménager. La surface habitable doit également atteindre 9 m² minimum avec 2,20 m sous plafond, conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence.

DPE et logements classés f ou g

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an sont interdits à la location, y compris en bail mobilité. Un bail signé sur un logement classé G expose le bailleur à une demande de réduction de loyer, des dommages et intérêts et une éventuelle sanction administrative. Le calendrier de sortie progressive concernera ensuite les logements classés F au 1er janvier 2028 puis les classés E au 1er janvier 2034.

Bonne nouvelle pour les biens chauffés à l’électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 26 août 2025). Environ 850 000 logements peuvent voir leur classe DPE s’améliorer automatiquement, sans travaux. Un reclassement d’un G en E lève l’interdiction de louer et le gel du loyer.

L’identifiant fiscal du logement

Depuis le 1er janvier 2024 (décret n° 2023-796 du 18 août 2023), le bail mobilité doit obligatoirement mentionner l’identifiant fiscal du logement. Ce numéro à 10 chiffres se trouve dans l’espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ». Son absence fragilise la validité du contrat et peut justifier un refus d’allocation logement par la CAF.

Comment fixer le loyer et les charges ?

La fixation du loyer dépend de la localisation du logement. Trois situations doivent être distinguées : zone non tendue, zone tendue simple et zone d’encadrement renforcé. Les revenus locatifs perçus seront ensuite imposés selon le régime fiscal choisi.

L’encadrement des loyers en zone tendue

Dans environ 1 200 communes classées en zone tendue, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Le dispositif est reconduit pour la période du 1er août 2025 au 31 juillet 2026 par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025.

Dans les communes ayant mis en place un loyer de référence par arrêté préfectoral (Paris, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Lille, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque, Annecy, Tours, La Rochelle, Clermont-Ferrand, Pau…), le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Cette expérimentation est prolongée jusqu’au 24 novembre 2026. Le bail doit alors indiquer le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer.

Interdiction stricte : pour les logements classés F ou G, toute révision de loyer est gelée depuis le 24 août 2022. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui du précédent, même en zone non tendue et même en cas de travaux d’amélioration.

Le forfait de charges

Les charges locatives d’un bail mobilité sont obligatoirement fixées sous forme de forfait, intégré au loyer. Aucune régularisation annuelle n’est prévue, contrairement au bail meublé classique. Le forfait ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport au dernier décompte de charges réel : il convient de se baser sur le calcul du syndic ou sur l’historique des consommations. La taxe foncière reste, elle, à la charge exclusive du propriétaire et ne peut pas être refacturée au locataire dans le cadre du forfait.

Pourquoi le dépôt de garantie est interdit (et comment se protéger)

Le bail mobilité interdit formellement au bailleur d’exiger un dépôt de garantie. C’est l’une des protections les plus fortes accordées au locataire mais cela représente un risque pour le propriétaire en cas d’impayés ou de dégradations. Deux solutions principales existent pour sécuriser le bail.

La garantie visale d’action logement

La garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement, est la solution la mieux adaptée au bail mobilité. Elle couvre les loyers et charges impayés ainsi que les dégradations locatives dans la limite de deux mois de loyer et charges. Le locataire fait sa demande en ligne sur visale.fr (environ 15 minutes) et obtient un visa sous 48 heures. Le bailleur active ensuite la garantie depuis son espace personnel.

Sont éligibles à Visale en 2026 : toute personne de moins de 31 ans quelle que soit sa situation, les salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle, les étudiants, stagiaires et apprentis de tout âge. Les plafonds mensuels couverts (loyer + charges) sont fixés à 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € en zone 2 et 1 365 € dans le reste de la France.

La caution solidaire

Le bailleur peut alternativement demander une caution solidaire à un garant personne physique. Les règles habituelles s’appliquent : mention manuscrite ou tapuscrite recopiée par le garant, acte de cautionnement conforme, remise d’un exemplaire du bail. À noter qu’en cas de colocation, aucune clause de solidarité ne peut être insérée entre les colocataires ou leurs cautions : une telle clause serait réputée non écrite. Si le bail mobilité s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale, un audit patrimonial préalable permet d’arbitrer entre les différents régimes de location.

Comment résilier un bail mobilité ?

Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier d’un motif particulier, en respectant un préavis d’un mois. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par remise en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception effective du courrier ou de la remise.

Le bailleur, en revanche, ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme. En cas de manquement grave du locataire à ses obligations (loyers impayés, troubles de voisinage avérés, dégradations importantes), il devra saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire du bail. À l’échéance, aucun préavis n’est requis : le contrat prend fin automatiquement et le locataire doit libérer les lieux.

Bail mobilité, bail meublé classique ou bail étudiant : tableau comparatif

Le choix du type de bail dépend du profil du locataire et du projet locatif. Voici les principales différences entre les trois contrats meublés les plus utilisés.

Critère	Bail mobilité	Bail meublé classique	Bail meublé étudiant
Durée	1 à 10 mois	1 an renouvelable	9 mois (non reconductible)
Public ciblé	Étudiants, stagiaires, salariés en mission	Tout locataire	Étudiants uniquement
Renouvellement	Interdit (même locataire)	Tacite reconduction	Nouveau bail à signer
Dépôt de garantie	Interdit	2 mois de loyer maximum	2 mois de loyer maximum
Garantie Visale	Adaptée et recommandée	Possible	Possible
Préavis locataire	1 mois	1 mois	1 mois
Charges	Forfait obligatoire	Forfait ou réel	Forfait ou réel
Encadrement loyers zone tendue	Oui	Oui	Oui
Justificatif de mobilité	Obligatoire	Non	Carte étudiante

Cas pratique : Sophie hésite entre bail mobilité et location saisonnière

Sophie possède un studio meublé de 28 m² à Bordeaux, en zone d’encadrement renforcé. Elle hésite entre louer en bail mobilité à des étudiants en stage (loyer plafonné à 780 € charges comprises) et louer en saisonnier sur Airbnb (revenu brut estimé à 1 350 € par mois après vacance locative et frais de plateforme).

En bail mobilité, Sophie perçoit 780 € sur 9 mois, soit 7 020 € de revenus annuels bruts, sans frais de gestion ni vacance. En meublé saisonnier, elle perçoit 1 350 € sur 9 mois utiles, soit 12 150 € bruts. Elle doit toutefois déduire 15 % de frais Airbnb, le ménage entre locataires (estimé à 800 € sur l’année) et l’absence d’occupation 3 mois par an. Le revenu net descend autour de 9 500 €.

L’écart financier de 2 480 € en faveur du saisonnier paraît tentant. Mais Sophie habite une copropriété qui interdit les locations de moins de 90 jours dans son règlement et Bordeaux exige depuis la loi Le Meur l’enregistrement en mairie et une compensation par création de surface équivalente. Le bail mobilité, sans démarches administratives, sans risque de sanction, avec une rentabilité locative stable et un revenu sécurisé par Visale, redevient la solution la plus judicieuse pour son cas.

Fiscalité du bail mobilité pour le bailleur

Les revenus tirés d’un bail mobilité relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme toute location meublée. Deux régimes fiscaux s’offrent au bailleur : le micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement en dessous d’un seuil de recettes annuelles de 77 700 € pour une location meublée classique (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés depuis 2024). Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles. Le régime réel, sur option ou de plein droit au-delà du seuil, permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, frais de gestion) et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement la base imposable. Pour un bail mobilité avec des charges réelles supérieures à 50 % des loyers, le régime réel est généralement plus avantageux.

À retenir : un bailleur qui réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles ET dont les revenus locatifs dépassent les autres revenus du foyer bascule en loueur en meublé professionnel (LMP), avec des conséquences en matière de cotisations sociales et de plus-values. Pour les patrimoines immobiliers importants, l’IFI s’applique également au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net taxable. Vérifier ces seuils chaque année.

Les pièges à éviter dans un bail mobilité

Trois erreurs reviennent fréquemment et peuvent rendre le bail inopposable ou exposer le bailleur à des sanctions. Mieux vaut les anticiper dès la rédaction du contrat.

Premier piège : oublier de mentionner le motif de mobilité du locataire dans le contrat. La Cour d’appel de Paris a, depuis 2023, requalifié plusieurs baux mobilité en baux meublés classiques d’un an pour ce motif. Le bailleur se retrouve alors lié pour 12 mois avec tacite reconduction, sans possibilité de récupérer son bien à l’échéance prévue. La mention « bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 » doit également figurer en tête du contrat.

Deuxième piège : insérer des clauses interdites. Sont nulles et non avenues les clauses de révision du loyer en cours de bail, les clauses de solidarité entre colocataires, les clauses de renouvellement et toute clause exigeant un dépôt de garantie. Leur présence ne remet pas en cause le reste du contrat mais fragilise la position du bailleur en cas de litige.

Troisième piège : conclure deux baux mobilité successifs avec le même locataire pour le même logement. C’est strictement interdit, même avec un délai entre les deux contrats. Le second sera automatiquement requalifié en bail meublé classique d’un an. Si la relation doit se prolonger, il faut basculer dès le départ vers le contrat adapté.

Foire aux questions

Quelle est la durée maximale d’un bail mobilité ?

La durée maximale est de 10 mois, modifications par avenant incluses. Au-delà, le contrat n’est plus un bail mobilité et doit basculer sur un bail meublé classique d’un an. Il n’existe aucune exception à ce plafond.

Le bailleur peut-il exiger un dépôt de garantie pour un bail mobilité ?

Non, le dépôt de garantie est formellement interdit dans le cadre d’un bail mobilité. La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, est la solution de remplacement la mieux adaptée. Le bailleur peut alternativement demander une caution solidaire à un garant personne physique.

Un étudiant peut-il signer un bail mobilité plutôt qu’un bail étudiant ?

Oui, un étudiant en études supérieures, en stage ou en formation peut signer un bail mobilité. C’est même souvent plus pratique pour une durée inférieure à 9 mois (semestre Erasmus, alternance courte). Le bail mobilité reste limité à 10 mois maximum tandis que le bail étudiant dure 9 mois fixes.

Le bail mobilité peut-il être renouvelé avec le même locataire ?

Non, le renouvellement avec le même locataire pour le même logement est strictement interdit. Si la relation doit se prolonger, les parties doivent signer un bail meublé classique d’un an. Tenter de conclure deux baux mobilité successifs entraîne une requalification automatique.

Comment résilier un bail mobilité avant son terme ?

Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. Aucun motif n’a à être invoqué. Le bailleur, lui, ne peut résilier qu’en saisissant le juge en cas de manquement grave du locataire.

Que se passe-t-il si le locataire reste après l’échéance du bail ?

Le locataire devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut demander son expulsion via une procédure judiciaire et réclamer une indemnité d’occupation correspondant au loyer pratiqué. Pour éviter cette situation, il est judicieux d’anticiper l’échéance et de rappeler par écrit la fin prochaine du contrat un mois avant.

La garantie visale est-elle obligatoire pour signer un bail mobilité ?

Non, Visale n’est pas obligatoire mais elle est fortement recommandée car les assurances loyers impayés classiques (GLI) refusent généralement de couvrir les baux mobilité. Sans Visale ni caution solidaire, le bailleur s’expose à un risque d’impayés non couvert.

Le bail mobilité permet-il de louer sa résidence principale pendant une absence ?

Oui, un propriétaire qui s’absente plusieurs mois (mission, vacances longues, déplacement professionnel) p