Droit de préemption du locataire : quand pouvez-vous acheter en priorité ?

Votre propriétaire vous annonce qu’il souhaite vendre le logement que vous louez. Bonne nouvelle : la loi vous accorde un droit de préemption qui vous permet d’acheter en priorité. Ce mécanisme protège le locataire en lui offrant la possibilité de se porter acquéreur avant tout autre candidat. Nous vous expliquons les conditions d’application, les délais à respecter et les pièges à éviter.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire est un dispositif légal qui oblige le propriétaire-bailleur à proposer en priorité la vente du bien à son locataire. Lorsque le bailleur décide de vendre un logement loué vide à usage de résidence principale, il ne peut pas le céder librement sans avoir d’abord informé le locataire en place. Ce droit est encadré par la loi du 6 juillet 1989 (article 15-II).

L’objectif : éviter qu’un locataire se retrouve contraint de quitter son logement sans avoir eu la possibilité de l’acquérir. À noter que la réforme de 2025 envisage d’étendre cette protection aux baux meublés en cas de congé pour vente.

Dans quels cas le droit de préemption s’applique-t-il ?

Le droit de préemption du locataire n’est pas systématique. Il s’active dans des situations précises, chacune régie par des règles spécifiques. Plusieurs facteurs entrent en jeu pour déterminer si vous êtes concerné.

Le congé pour vente

C’est la situation la plus fréquente. Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement libre de tout occupant, il doit adresser un congé pour vente au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente : il doit mentionner le prix demandé, les conditions de la vente et rappeler les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi de 1989. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter ou refuser cette offre.

Si vous acceptez, vous disposez ensuite de deux mois supplémentaires pour réaliser la vente (quatre mois si vous recourez à un prêt immobilier). Nous vous conseillons de vérifier très attentivement les mentions obligatoires du congé : un congé irrégulier peut être annulé par le juge, ce qui prolonge automatiquement votre bail.

La vente après division de l’immeuble en lots

Lorsqu’un immeuble entier est divisé en lots pour la première fois (passage en copropriété), chaque locataire bénéficie d’un droit de préemption sur son logement. Le bailleur doit notifier à chaque locataire une offre de vente mentionnant le prix et les conditions. Le locataire dispose de deux mois pour se positionner.

Ce cas concerne souvent des immeubles anciens détenus par un investisseur unique qui décide de vendre lot par lot.

La vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements

Quand un propriétaire vend un immeuble entier comprenant plus de cinq logements d’un seul tenant, les locataires en place bénéficient aussi d’un droit de préemption. Le bailleur doit leur notifier son intention de vendre avec les conditions proposées. Cette protection s’applique également en cas de cession de la totalité des parts d’une SCI détenant l’immeuble.

Attention : ce droit ne joue pas si l’acquéreur s’engage à reconduire les baux en cours pour une durée minimale de six ans. Vérifiez systématiquement les engagements pris par le futur propriétaire.

Comment exercer votre droit de préemption : la procédure étape par étape

Recevoir un congé pour vente ne suffit pas : il convient de réagir dans les délais impartis et de suivre une procédure précise. Le moindre retard vous fait perdre votre priorité d’achat.

Dès réception du congé, vous avez deux mois pour notifier votre acceptation au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Votre réponse doit indiquer clairement que vous acceptez l’offre aux conditions proposées. Si vous souhaitez négocier le prix, sachez que toute contre-proposition équivaut juridiquement à un refus de l’offre initiale.

Une fois l’offre acceptée, la vente doit être réalisée dans un délai de deux mois (quatre mois avec recours à un crédit immobilier). Passé ce délai, l’offre devient caduque. Nous vous conseillons de lancer vos démarches de financement dès la réception du congé, sans attendre d’avoir formellement accepté. Cela vous laisse un maximum de temps pour obtenir votre prêt.

Le locataire dispose de 2 mois pour accepter l’offre de vente, puis de 2 à 4 mois supplémentaires pour finaliser l’achat selon qu’il recourt ou non à un prêt.

Que se passe-t-il si le prix baisse après votre refus ?

Vous avez refusé l’offre de vente car le prix vous semblait trop élevé. Le propriétaire trouve finalement un acquéreur prêt à acheter à un prix inférieur. La loi prévoit une protection supplémentaire dans cette hypothèse : le bailleur doit vous notifier une nouvelle offre au prix révisé.

Vous disposez alors d’un mois (et non plus deux) pour accepter cette seconde offre. Ce mécanisme empêche le propriétaire de vous proposer un prix dissuasif puis de brader le bien à un tiers. C’est une garantie pertinente qui vous permet de rester dans la course même après un premier refus.

Les cas d’exclusion : quand le locataire n’a pas de droit de préemption

Le droit de préemption ne s’applique pas dans toutes les situations. Connaître les exceptions vous évitera de mauvaises surprises.

Vous ne bénéficiez pas du droit de préemption si le bien est vendu à un membre de la famille du propriétaire (ascendant, descendant ou conjoint), à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans. La vente du logement meublé échappe aussi à ce dispositif, même si la réforme législative en cours pourrait changer la donne. La vente d’un logement occupé (sans congé pour vente) ne déclenche pas non plus le droit de préemption : le bail se poursuit simplement avec le nouveau propriétaire.

Enfin, lorsque la commune exerce son propre droit de préemption urbain, celui-ci prime sur le droit du locataire. Le notaire chargé de la vente vérifie systématiquement ce point avant de finaliser la transaction.

Erreur fréquente : croire que tout locataire a automatiquement un droit de préemption. Les locations meublées, saisonnières ou de courte durée n’ouvrent aucun droit de préemption en l’état actuel de la législation.

Quelles sanctions si le propriétaire ne respecte pas le droit de préemption ?

Un propriétaire qui vend sans respecter le droit de préemption de son locataire s’expose à des sanctions sérieuses. Le locataire peut demander l’annulation de la vente devant le tribunal judiciaire. Il peut aussi réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Depuis la loi ALUR de 2014, le non-respect de cette obligation constitue une infraction pénale passible d’une amende pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique (30 000 euros pour une personne morale). Un congé pour vente qui ne respecte pas les formes prescrites est nul : le bail se poursuit comme si aucun congé n’avait été délivré.

Questions fréquentes sur le droit de préemption du locataire

Voici les interrogations les plus courantes sur ce sujet.

Le locataire peut-il exercer son droit de préemption pour acheter via une SCI ?

Non. Le droit de préemption est un droit personnel attaché au locataire en tant que personne physique. Vous ne pouvez pas vous substituer une société (SCI ou autre) pour réaliser l’achat. L’acquisition doit être faite en votre nom propre ou conjointement avec votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire.

Quel est le délai pour répondre à un congé pour vente ?

Vous disposez de deux mois à compter de la réception du congé pour accepter l’offre. Au-delà de ce délai, votre silence est assimilé à un refus. Répondez par courrier recommandé avec accusé de réception pour conserver une preuve.

Le droit de préemption s’applique-t-il aux locations meublées ?

En l’état actuel du droit, les locations meublées ne sont pas couvertes par le droit de préemption prévu par la loi de 1989. Toutefois, la proposition de loi visant à conforter l’habitat, discutée au Sénat début 2026, prévoit d’étendre cette protection aux meublés en cas de congé pour vente. Cette évolution est à surveiller de près.

Peut-on négocier le prix proposé par le propriétaire ?

Vous pouvez formuler une contre-proposition. Celle-ci équivaut juridiquement à un refus de l’offre initiale. Le propriétaire n’est pas tenu de l’accepter. S’il vend ensuite à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, il devra vous renotifier une nouvelle offre.

Que faire si le congé pour vente ne mentionne pas le droit de préemption ?

Un congé pour vente qui ne reproduit pas les dispositions légales relatives au droit de préemption est nul. Vous pouvez contester sa validité devant le tribunal judiciaire. Le bail continue alors normalement jusqu’à son terme. Le propriétaire devra recommencer la procédure dans les formes requises.

Le droit de préemption du locataire prime-t-il sur celui de la commune ?

Non. Le droit de préemption urbain exercé par la commune est prioritaire sur celui du locataire. Si la mairie décide d’exercer son droit, le locataire ne peut pas s’y opposer. Il convient de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si la zone est soumise au droit de préemption urbain avant d’engager toute démarche d’achat.