Vous avez enfin déniché la maison de vos rêves et vous voulez en faire l’acquisition. Préalablement, vous devrez signer un avant-contrat.
Vous avez le choix entre deux formules.
La promesse unilatérale de vente
Le vendeur (appelé « promettant ») s’engage, pendant un certain délai, à vendre le bien au bénéficiaire de la « promesse unilatérale de vente« . En revanche, le candidat à l’acquisition se réserve le droit de ne pas acheter le bien. La promesse lui permet d’étudier l’opération immobilière sans contracter d’obligation. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité dite d’immobilisation généralement de 10 % du prix de vente. Le sort de cette indemnité dépend de la décision du bénéficiaire de la promesse. S’il décide de concrétiser son projet (il « lève l’option »), l’indemnité s’imputera sur le prix de vente. À compter de la levée de l’option, acquéreur et vendeur sont définitivement engagés. Si au contraire, il renonce à acheter, l’indemnité reste acquise au vendeur à titre de dédommagement.
Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique »)
Le propriétaire s’engage à vendre et le candidat à l’acquisition à acheter. Les deux parties sont engagées. Le compromis vaut vente. Comme précédemment, la conclusion du compromis s’accompagne du versement de 10 % du prix de vente. On parle ici de dépôt de garantie qui sert en fait d’acompte sur le prix de vente. Il s’imputera sur celui-ci lors de la signature de l’acte de vente définitif.
Les clauses suspensives
Généralement, l’avant-contrat prévoit des conditions suspensives. Les effets de la vente sont alors suspendus à la survenance d’un événement précis, futur et incertain, ne dépendant pas de la volonté des parties (obtention d’un prêt par exemple). Lorsque les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté. L’argent éventuellement versé doit être restitué.
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7 jours de réflexion
La signature d’une promesse de vente ou d’un compromis vous lie. Mais, depuis juin 2001, les candidats à l’accession ont la possibilité de changer d’avis. Deux délais de sept jours – réflexion et rétractation – sont prévus pour revenir sur un projet d’achat immobilier. L’un avant la signature de l’avant-contrat, l’autre après.
Si l’avant-contrat est signé sous seing privé, vous bénéficiez d’un délai dit de rétractation. L’acte sous seing privé devra être envoyé à l’acquéreur après signature pour permettre à celui-ci de se rétracter. Si l’avant-contrat est notarié, on parle de délai de réflexion. L’acte authentique ne pourra pas être signé avant l’expiration de ce délai de 7 jours.
Dans les deux cas, ce délai doit être mis à profit pour lire attentivement l’avant-contrat et demander des explications sur tous les points qui semblent obscurs. Il peut aussi servir à se rendre en mairie pour y vérifier certains points (droit de préemption, zones à risque, périmètre protégé, projets d’urbanisme…).
