Loi le meur et locations airbnb : ce qui change pour les bailleurs et les copropriétés en 2026

Promulguée le 19 novembre 2024 (loi n° 2024-1039), la loi dite « Le Meur » encadre désormais strictement les locations meublées de tourisme de type Airbnb. Elle agit sur trois leviers : pouvoirs renforcés des copropriétés et des maires, durcissement de la fiscalité micro-BIC, obligations énergétiques calées sur celles des logements classiques. Le 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a validé le volet copropriété (décision n° 2025-1186 QPC), levant la dernière incertitude juridique. Nous détaillons les changements concrets pour les bailleurs et les copropriétaires.

En bref : la loi Le Meur abaisse l’abattement micro-BIC à 50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €) et à 30 % pour les non classés (plafond 15 000 €). Elle généralise l’enregistrement en mairie, plafonne la résidence principale à 90 jours par an dans les zones tendues, autorise les copropriétés à interdire les meublés touristiques à la majorité des deux tiers et impose un DPE entre A et D d’ici 2034. La décision du Conseil constitutionnel du 19 mars 2026 a définitivement validé le volet copropriété.

Cette loi marque un tournant pour tous ceux qui louent en courte durée, que vous soyez propriétaire occasionnel ou investisseur en LMNP. Nous reprenons chaque volet avec les chiffres exacts, les références légales et un cas chiffré complet.

Pourquoi la loi le meur a été votée

Le contexte est connu : la France comptait 800 000 logements en location touristique en 2021 contre 300 000 en 2016, soit un quasi-triplement en cinq ans. Cette dynamique a vidé les centres-villes touristiques de leur parc locatif classique. Paris, le Pays Basque, la Corse, la Bretagne et le littoral méditerranéen sont en tête, avec des loyers qui explosent et des commerces de proximité qui ferment.

Adoptée à l’unanimité ou presque par toutes les sensibilités politiques, la proposition de loi portée par la députée Annaïg Le Meur poursuit un objectif clair : rééquilibrer le marché locatif sans interdire la location touristique. Le texte donne aux collectivités locales et aux copropriétés des outils que le droit antérieur ne fournissait pas. La promulgation est intervenue le 19 novembre 2024 et le texte a été publié au Journal officiel le lendemain.

Ce que la loi change pour les copropriétés

C’est le volet le plus médiatisé et le plus structurant pour la vie collective des immeubles. Avant la loi Le Meur, interdire la location courte durée dans une copropriété supposait un vote à l’unanimité, condition pratiquement impossible à réunir. La loi abaisse ce seuil et crée des obligations de transparence inédites.

La règle des deux tiers pour interdire airbnb en copropriété

Désormais, une copropriété peut interdire la location en meublé touristique de ses lots à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (et non plus à l’unanimité), à condition que le règlement contienne une clause d’habitation bourgeoise. Cette clause, fréquente dans les immeubles haussmanniens et résidentiels, réserve les logements à un usage strictement d’habitation. L’interdiction adoptée ne vise que les résidences secondaires, jamais le bail meublé classique du propriétaire occupant.

Pour mémoire, le sujet n’est pas neuf : nous l’avions abordé en 2024 dans notre article sur la question de l’interdiction des locations saisonnières en copropriété. La loi Le Meur en a tranché le débat juridique.

L’obligation d’information du syndic

Tout copropriétaire ou locataire qui souhaite louer son lot en meublé de tourisme doit désormais en informer le syndic. Celui-ci a l’obligation d’inscrire le sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Concrètement, l’anonymat des loueurs prend fin : la collectivité de copropriétaires sait qui transforme son logement et peut en débattre.

La décision du conseil constitutionnel du 19 mars 2026

La constitutionnalité du dispositif faisait débat. Saisi par la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a rendu sa décision n° 2025-1186 QPC le 19 mars 2026 et déclaré le dispositif conforme à la Constitution. Les Sages ont retenu deux objectifs d’intérêt général : lutter contre les nuisances et préserver l’offre de logements permanents.

L’atteinte au droit de propriété est jugée proportionnée car la mesure ne concerne que les résidences secondaires, elle s’applique uniquement aux immeubles à clause d’habitation bourgeoise et la location longue durée reste autorisée. Cette décision sécurise toutes les délibérations adoptées depuis le vote de la loi.

Les nouveaux pouvoirs des maires et l’enregistrement obligatoire

La loi confie aux maires un arsenal de régulation calibré sur la situation locale du marché. La logique est claire : ce qui se justifie à Saint-Malo ne se justifie pas forcément à Limoges. Chaque commune ajuste les curseurs selon le degré de tension de son parc.

Le numéro d’enregistrement national

Toute mise en location d’un meublé de tourisme devra être enregistrée en mairie via un téléservice national, y compris pour une résidence principale. Ce numéro d’enregistrement, dont la généralisation est prévue pour mai 2026, permettra aux communes de cartographier précisément le parc concerné et de contrôler la conformité des logements (sécurité incendie, DPE, etc.). Les maires pourront suspendre ce numéro en cas de non-respect des règles.

Le plafond de 90 jours pour les résidences principales

Le plafond de location d’une résidence principale, fixé à 120 jours par an sur l’ensemble du territoire, peut désormais être abaissé à 90 jours par an sur décision du conseil municipal dans les zones tendues. Au-delà, la location bascule automatiquement dans le régime des résidences secondaires, avec toutes les contraintes associées (autorisation de changement d’usage, compensation, etc.).

Les sanctions et amendes

Les sanctions financières sont calibrées pour décourager la fraude :

• 10 000 € d’amende en l’absence d’enregistrement,
• 20 000 € en cas de fausse déclaration,
• 15 000 € pour dépassement du plafond annuel,
• 5 000 € pour non-respect des obligations DPE,
• jusqu’à 100 000 € par local en cas de transformation irrégulière (contre 50 000 € auparavant).

Une fiscalité fortement durcie pour les bailleurs airbnb

Le second pilier de la loi vise la « niche fiscale Airbnb » qui rendait la location courte durée nettement plus rentable que le bail nu ou le bail mobilité. Cet avantage est largement rogné depuis le 1er janvier 2025.

Le nouvel abattement micro-BIC

Le régime micro-BIC, prisé des loueurs occasionnels, est durci sur deux axes : taux d’abattement et plafond de chiffre d’affaires. Pour les meublés classés (gîtes, chambres d’hôtes, classement préfectoral 1 à 5 étoiles), l’abattement passe de 71 % à 50 % avec un plafond de revenus annuels abaissé de 188 700 € à 77 700 €. Pour les meublés non classés (location standard Airbnb sans classement), l’abattement chute de 50 % à 30 % avec un plafond divisé par 5 : 15 000 € au lieu de 77 700 €.

Au-delà de ces seuils, le passage au régime réel devient quasi automatique. Le choix entre micro-BIC et régime réel en LMNP mérite une analyse fine : le régime réel permet de déduire les charges et l’amortissement du bien.

La fin de l’amortissement déductible à la revente

Coup dur pour les investisseurs en LMNP au réel : les amortissements pratiqués pendant la détention réintègrent désormais la base de calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, vendre un bien LMNP après 15 ans d’amortissement génère une plus-value imposable plus lourde qu’avant la loi. Pour bien déclarer ces nouveaux flux, notre guide de déclaration des revenus locatifs en 2026 détaille les cases concernées du formulaire 2042-C-PRO.

Cas concret : Marc et hélène, propriétaires d’un t2 à Paris

Marc et Hélène louent un T2 dans le 11e arrondissement en meublé de tourisme non classé. Ils ont perçu 22 000 € de revenus locatifs en 2025.

Sous l’ancien régime (abattement 50 %) : base imposable = 22 000 × 50 % = 11 000 €. Avec une tranche marginale d’imposition à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, ils payaient environ 5 192 € d’impôts.

Sous le nouveau régime (abattement 30 %, plafond 15 000 € dépassé) : ils basculent automatiquement en régime réel. À défaut d’option claire, si l’on conserve le micro-BIC sur la part éligible et un calcul prorata, l’imposition grimpe à environ 7 270 €, soit un surcoût annuel de plus de 2 000 €. Avec un classement préfectoral (50 % d’abattement et plafond à 77 700 €), ils restent au micro-BIC mais perdent quand même environ 800 € chaque année.

À retenir : faire classer son meublé devient impératif dès que les revenus dépassent 15 000 € par an. Le classement préfectoral, valable cinq ans, conditionne désormais l’accès au régime micro-BIC favorable.

Les nouvelles obligations énergétiques (DPE)

La loi aligne les meublés de tourisme sur les exigences énergétiques des locations classiques. Depuis novembre 2024, en zone tendue, tout meublé nouvellement mis en location courte durée doit afficher un DPE entre A et E. D’ici 2034, tous les meublés (anciens et nouveaux) devront être classés entre A et D, sous peine d’une amende de 5 000 €. Le sujet rejoint les obligations applicables aux locations longues : nous l’avons développé dans notre article sur le calendrier DPE 2025-2034 et les sanctions pour passoires thermiques.

Tableau comparatif : avant et après la loi le meur

Critère	Avant la loi (jusqu’au 31/12/2024)	Après la loi (à partir du 01/01/2025)
Abattement micro-BIC, meublé classé	71 %, plafond 188 700 €	50 %, plafond 77 700 €
Abattement micro-BIC, meublé non classé	50 %, plafond 77 700 €	30 %, plafond 15 000 €
Amortissement LMNP et plus-value	Pas de réintégration	Réintégration dans la base imposable
Vote en copropriété pour interdire Airbnb	Unanimité requise	Majorité des deux tiers
Information du syndic	Aucune obligation	Notification préalable obligatoire
Enregistrement en mairie	Limité aux communes ayant délibéré	Généralisé via téléservice national
Plafond résidence principale	120 jours partout	Abaissable à 90 jours (zones tendues)
DPE meublé de tourisme	Aucune exigence	A à E (neuf zones tendues), A à D (tous d’ici 2034)
Amende absence d’enregistrement	Variable	10 000 €

Comment adapter votre stratégie patrimoniale ?

Trois réflexes utiles si vous louez ou envisagez de louer en courte durée. Premier réflexe : faire classer votre meublé auprès des services préfectoraux dès que vos revenus locatifs dépassent 15 000 € par an. Le classement permet de conserver un abattement à 50 % et un plafond élevé. La procédure est payante (entre 150 € et 500 €) mais s’amortit en quelques mois sur la fiscalité économisée.

Deuxième réflexe : vérifier si votre copropriété est susceptible de basculer. Lisez votre règlement, identifiez la présence ou non d’une clause d’habitation bourgeoise. Si elle existe, un vote contre Airbnb peut intervenir à tout moment. Anticiper évite une mauvaise surprise lors d’une assemblée générale. Si la copropriété vote l’interdiction, vous conservez la possibilité de louer en bail nu ou en bail meublé classique mais vous perdez votre activité touristique.

Troisième réflexe : comparer la rentabilité courte durée et longue durée à la lumière des nouvelles règles. Un audit patrimonial permet d’objectiver l’arbitrage entre régimes locatifs et structuration juridique. Le surcoût fiscal, l’enregistrement, le DPE et le risque copropriété peuvent faire basculer l’équation. Notre analyse du rendement locatif en 2026 donne des repères chiffrés par segment.

Questions fréquentes sur la loi le meur

Quelle est la nouvelle loi concernant les airbnb ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », encadre la location en meublé de tourisme. Elle renforce les pouvoirs des maires et des copropriétés, durcit le régime micro-BIC et impose des obligations énergétiques. Elle ne supprime pas les Airbnb mais en restreint l’usage dans les zones tendues.

La loi le meur a-t-elle un impact sur la location saisonnière ?

Oui : impact massif. La fiscalité micro-BIC est nettement moins favorable, l’enregistrement en mairie devient obligatoire partout, les copropriétés peuvent voter l’interdiction à la majorité des deux tiers et le DPE conditionne désormais la possibilité de louer.

Une copropriété peut-elle vraiment interdire les airbnb ?

Oui, à condition que son règlement comporte une clause d’habitation bourgeoise et que la décision soit prise à la majorité des deux tiers. Le Conseil constitutionnel a validé cette possibilité par décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Seules les résidences secondaires sont visées.

Quel abattement micro-BIC après la loi le meur ?

50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €) et 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 €). Au-delà de ces plafonds, le régime réel s’applique automatiquement et impose une comptabilité spécifique.

Quand entre en vigueur le numéro d’enregistrement obligatoire ?

La généralisation du téléservice national d’enregistrement est prévue pour mai 2026. Dans les communes qui avaient déjà mis en place ce dispositif (Paris, Bordeaux, Lyon, etc.), il continue de s’appliquer sans changement.

Quelle amende en cas de non-respect de la loi le meur ?

10 000 € en l’absence d’enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, 15 000 € pour dépassement du plafond annuel de 90 ou 120 jours et 5 000 € pour non-respect du DPE. Jusqu’à 100 000 € par local en cas de transformation irrégulière.

Faut-il faire classer son meublé pour conserver l’avantage fiscal ?

Oui pour la plupart des bailleurs. Le classement préfectoral (1 à 5 étoiles, valable cinq ans) permet de conserver l’abattement de 50 % et un plafond de chiffre d’affaires à 77 700 €. Sans classement, l’abattement chute à 30 % et le plafond à 15 000 €.

La loi le meur s’applique-t-elle aux résidences principales ?

En partie. La résidence principale reste louable en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an, abaissable à 90 jours par décision du conseil municipal en zone tendue. L’enregistrement en mairie reste obligatoire dans les deux cas.

Le DPE est-il obligatoire pour louer un airbnb ?

Oui pour tout meublé nouvellement mis en location courte durée en zone tendue depuis novembre 2024 : DPE entre A et E exigé. Pour l’ensemble du parc, l’obligation d’être classé entre A et D arrive d’ici 2034, sans exception.