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L'acquisition immobilière en viager

Publika Dev

05 Juin

Le viager a mauvaise réputation, essentiellement suite au cas, réel, de Jeanne CALMENT, décédée à 122 ans, et au fameux film de Pierre TCHERNIA avec Michel SERRAULT. Pourtant, la vente immobilière en viager présente un réel intérêt économique et social.

Le viager a mauvaise réputation, essentiellement suite au cas, réel, de Jeanne CALMENT, décédée à 122 ans, et au fameux film de Pierre TCHERNIA avec Michel SERRAULT.
La vente immobilière en viager présente pourtant un réel intérêt économique et social.
L’allongement de la durée de la vie s’accompagne généralement d’un accroissement des besoins. Or, bien souvent, les revenus diminuent à l’âge de la retraite.
On observe un regain de la vente en viager depuis 7/8 ans avec une augmentation de 15 à 20 % par an.
Après Paris et sa périphérie, notre région est d’ailleurs celle qui enregistre le plus grand nombre de ventes en viager avec celle de Bordeaux. Cette attractivité s’explique par la présence de la mer et la proximité de l’Espagne.
Il y a un réel besoin de la part des vendeurs. En effet :
  • ¾ des ménages de + de 60 ans sont propriétaires d’un bien immobilier
  • De + en + de propriétaires n’ont pas d’enfant, sont sans héritiers
  • Ils veulent aider leurs enfants mais n’en ont pas les moyens (liquidités)
  • Et/ou ils n’arrivent plus à faire face aux dépenses de la vie quotidienne
  • Ils souhaitent anticiper leur succession. Certains parents sont délaissés par leurs enfants et/ou veulent avoir des liquidités pour se faire plaisir (société de consommation), quitte à ne rien laisser à leurs enfants.

Le viager permet au vendeur :

  • S’il le souhaite, de rester chez lui
  • De bénéficier d’un complément de revenus tout en réalisant des économies de taxes et de charges (le vendeur n’a plus à sa charge la taxe foncière notamment)
  • De percevoir un capital pour faire face à certaines dépenses comme solder un prêt et/ou aider ses enfants.

Pour l’acquéreur, l’acquisition d’un bien en viager lui permet :

  • de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans recours au crédit
  • et préparer ainsi sa retraite.
L’acquéreur est attentif au lieu d’investissement, notamment s’il envisage d’acquérir le bien pour en faire sa résidence secondaire voire principale à l’âge de la retraite.
 
En effet, l’acquéreur achète un bien dont le prix est inférieur à sa valeur vénale réelle si le vendeur continue d’occuper les lieux en conservant le droit d’usage et d’habitation. Une décote est appliquée à la valeur vénale du bien pour calculer la rente viagère.
Si le vendeur quitte les lieux, la rente viagère va certes être augmentée mais l’acquéreur récupère le bien et peut alors soit le louer, soit l’occuper, contrairement à l’acquisition de la nue-propriété d’un bien.
 
La particularité de la vente en viager est que le prix est versé, en tout ou partie, sous forme de rente viagère.
Viagère signifie que la rente sera versée par l’acquéreur (et, en cas de décès, par ses héritiers) jusqu’au décès du vendeur, voire d’une autre personne.
En effet, le contrat de vente peut stipuler qu’au décès du vendeur, la rente sera versée à son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin ou toute autre personne. On dit que la rente est stipulée réversible.

 

Calcul de la rente :


L’article 1976 du Code civil prévoit que les parties sont libres de fixer le taux de la rente.
En pratique, le montant de la rente est calculé en fonction de la valeur vénale de l’immeuble vendu (décotée si le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation), déduction faite du bouquet, de l’espérance de vie du vendeur et du taux de rentabilité du bien.
Il convient toutefois que le contrat reste aléatoire et donc que le montant de la rente soit supérieur aux revenus que pourrait procurer le bien vendu.
La rente est indexée annuellement.
 
Obligation de l’acquéreur : payer la rente jusqu’au décès du vendeur voire d’une tierce personne si la rente est réversible, et ce même si le vendeur a dépassé l’âge donné par l’espérance de vie et/ou si le montant cumulé du bouquet (partie du prix payée comptant) et de la rente versée dépasse la valeur vénale du bien au moment de l’achat sur la base de laquelle a été déterminé le montant de la rente viagère.
Si l’acquéreur décède, ses héritiers sont tenus de poursuivre le paiement de la rente jusqu’à son terme.
La vente en viager présente donc un caractère aléatoire puisque l’acquéreur ne sait pas combien de temps il va devoir payer la rente viagère. C’est ce qui rebute nombre d’investisseurs.
Le caractère aléatoire est une condition essentielle de validité du contrat de vente contre rente viagère : s’il n’y a pas d’aléa, la vente est nulle.
Le viager est d’ailleurs placé dans le Code civil sous le même titre que les jeux et paris.
L’article 1975 du Code civil prévoit une cause particulière d’annulation de la vente pour défaut d’aléa : si le vendeur décède dans les 20 jours d’une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature de l’acte, même en cas d’ignorance de l’acquéreur.
La vente peut être annulée même si le vendeur décède plus de 20 jours après la conclusion du contrat s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance de la gravité de l’état de santé du vendeur et ce même si le vendeur ne décède pas de la maladie dont il était atteint au jour de l’acte.
 
Des garanties sont généralement prévues pour prévenir d’un défaut de paiement de la rente par l’acquéreur.
Les plus fréquentes sont le privilège de vendeur (hypothèque) et la clause résolutoire.
Peuvent également être prévus un cautionnement ou une assurance pour rente impayée.
 
Une partie du prix peut être payée au moment de la vente. La somme payée comptant est dénommée le bouquet. Son montant est librement déterminé entre le vendeur et l’acquéreur.
Pour le vendeur, le montant du bouquet sera déterminé en fonction de ses besoins : remboursement d’un prêt, travaux, aide aux enfants, voyage… ou pour couvrir la part du prix revenant au nue-propriétaire (vente d’un bien par l’époux survivant et les enfants nu-propriétaires. La rente est constituée au profit du conjoint survivant uniquement).
Pour l’acquéreur, le montant du bouquet versé dépendra de ses possibilités financières.
 
Si le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur, il va probablement souhaiter y demeurer. On parle alors de viager occupé.
Dans ce cas, l’acquéreur se trouve dans une situation plus avantageuse qu’en présence d’un locataire :
- puisqu’il ne peut pas y avoir de vacance locative
- qu’il n’y a pas de risque d’impayés
- que les «loyers» ne sont pas fiscalisés (décote sur la valeur du bien pour tenir compte du droit d’usage et d’habitation)
- qu’il y a peu ou pas de risque de détérioration car le vendeur continuera généralement de prendre soin de son logement comme s’il était toujours propriétaire.
 
Si l’acquéreur a la jouissance immédiate du bien lui permettant soit de l’occuper lui-même, soit de mettre en location, on parle de viager libre.
 
Il est déconseillé de vendre un bien en viager à l’un de ses héritiers. En effet, l’article 918 du Code civil pose une présomption irréfragable de gratuité : l’acquéreur sera présumé avoir reçu le bien par donation.
La seule possibilité d’échapper à la présomption est d’obtenir le consentement de tous les cohéritiers de l’acquéreur à la vente en viager ou d’obtenir un jugement écartant la gratuité.
 

Concernant la fiscalité :



Pour le vendeur, après déduction d’un abattement de 60 % à partir de 60 ans et de 70 % à partir de 70 ans, la rente est taxée à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %.
Le bouquet n’est pas taxé en tant que tel à l’impôt sur le revenu. Il peut l’être indirectement en cas de plus-value taxable.
Concernant l’impôt sur la plus-value, le vendeur n’est pas taxé s’il s’agit de sa résidence principale. Dans les autres cas, il est taxé aux conditions de droit commun sur la base du prix fixé dans l’acte de vente.
 
Pour l’acquéreur
C0oncernant l’impôt sur le revenu, l’acquéreur ne peut pas déduire de son revenu imposable la rente versée.
Il a toutefois une obligation déclarative : chaque année, il doit remplir un imprimé spécial indiquant l’identité du bénéficiaire de la rente et le montant des sommes payées au cours de l’année précédente, et ce sous peine d’amende.
Concernant l’impôt sur la plus-value, la difficulté résidence dans le fait que le prix d’acquisition retenu pour déterminer la plus-value n’est pas le prix fixé dans l’acte d’achat.
La valeur d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value ne peut être connue qu’au moment où s’arrête le paiement de la rente, généralement au décès du vendeur. Elle comprend le bouquet et la somme des rentes versées.
Si la vente intervient avant le décès, la valeur d’acquisition est égale au bouquet augmenté de la valeur du capital représentatif de la rente.
Toutefois, l’acquéreur peut demander à retenir comme valeur d’acquisition la somme du bouquet, des rentes versées et du capital représentatif de la rente restant à verser au moment de la revente.
 
 
 
 

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