Immobilier

Comment vendre ou acheter en viager ?

Comment vendre ou acheter en viager ?

La vente en viager fait son come back. Au cours des dernières décennies, le nombre des transactions oscillait entre 4 000 et 5 000 par an. Aujourd’hui, leur rythme serait plus proche des 7 000 à 8 000 par an.

Une opération intéressante pour les séniors

Le viager apparaît en effet comme une solution d’avenir pour les seniors souhaitant un complément de revenus.

Le viager, une vente comme les autres…

Comme toutes les transactions immobilières, la vente en viager doit être établie devant notaire. Elle est précédée d’une promesse ou d’un compromis, comportant les modalités de paiement et d’indexation de la rente. Le notaire aura au préalable vérifié que toutes les conditions tenant à la personne du vendeur (le“crédirentier”) et de l’acquéreur (le “débirentier”) ainsi qu’au bien lui-même sont réunies.

Deux différences

La vente en viager se différencie d’une vente “classique” sur deux points.

L’existence d’un aléa
La vente en viager entre dans la catégorie des contrats aléatoires. La durée de versement de la rente et donc, le coût total de l’opération dépendent d’un événement futur et incertain : le décès du vendeur. L’absence de risque entraîne la nullité de la vente.

Un paiement échelonné
L’acheteur ne paie pas son acquisition “comptant” mais verse une rente jusqu’au décès du vendeur (et le cas échéant celui de son conjoint). En pratique cependant, il est fréquent que le jour de la signature de l’acte, le vendeur perçoive 10 à 30 % de la valeur du bien. On parle de “bouquet”. Un soin tout particulier doit être apporté au calcul de la rente. Comme pour toute vente immobilière, le prix se négocie librement pour une vente en viager. Généralement, il est évalué par un professionnel (votre notaire par exemple) qui tient compte :
    • des prix pratiqués sur le marché
    • de l’âge du vendeur
    • de son espérance de vie.

Deux formules de viager : libre ou occupé

Le viager libre
L’acquéreur prend immédiatement possession du bien vendu.
Cette formule intéresse de nombreux acquéreurs, mais moins de vendeurs. Les viagers libres sont en effet plus “rares” sur le marché. Le montant de la rente est souvent supérieur à celui d’un viager occupé.

Le viager occupé
Le vendeur continue à habiter le bien vendu, tout en percevant la rente comme complément de revenu. Dans certains cas, le vendeur peut également souhaiter conserver l’usufruit de son bien, c’est-à-dire non seulement l’habiter mais aussi pouvoir le louer à un tiers et en percevoir les loyers. Au décès du vendeur, l’acquéreur sera tenu d’attendre la fin du bail en cours avant de pouvoir occuper lui-même les lieux. En pratique, cette formule est peu utilisée car elle est complexe à gérer.

Le viager, une fiscalité particulière

La rente viagère sera taxée comme un revenu. Son montant bénéficiera toutefois d’un abattement variable selon l’âge du vendeur lors du versement de la rente :

  • 30 % si le vendeur a moins de 50 ans,
  • 50 % s’il a entre 50 et 59 ans
  • 60 % entre 60 et 69 ans
  • Au-delà : 70 %.

La rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse

Le viager hypothécaire

Alternative au viager “classique”, le prêt viager hypothécaire permet au propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir un prêt en donnant, en contrepartie à la banque, une partie de la valeur de ce bien. Cette somme, versée sous forme de capital ou de rente viagère, peut être utilisée pour faire des travaux, mais aussi financer des voyages, aider ses enfants ou petits-enfants, payer une aide à domicile…
Au décès de l’emprunteur, les héritiers n’ont aucun risque à craindre.
En effet, si la vente du bien est inférieure à la dette, la banque supporte la perte. À l’opposé, si le produit de la vente est supérieur à la dette, l’excédent revient aux héritiers.

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