L’essentiel : lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, il est dressé par un commissaire de justice (nouveau nom de l’huissier de justice depuis le 1er juillet 2022). Son coût est réglementé et dépend uniquement de la surface du logement : 158,58 € TTC pour moins de 50 m², 180,28 € TTC de 50 à 150 m² et 256,89 € TTC au-delà de 150 m², frais de convocation et de déplacement inclus. Dans ce cadre légal (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), la facture est partagée par moitié entre le bailleur et le locataire.
Vous êtes propriétaire bailleur ou locataire et l’état des lieux tourne au bras de fer ? Refus de signer, absence au rendez-vous, désaccord sur l’état du logement : dans ces situations, la loi prévoit une solution précise, le constat dressé par un commissaire de justice, la profession qui a remplacé l’huissier de justice. Bonne nouvelle : son tarif n’a rien d’arbitraire. Il est fixé par un barème national que nous détaillons ci-dessous, avec les montants applicables en 2026, la règle de partage des frais et des exemples chiffrés concrets.
Sommaire
- 1 Huissier de justice ou commissaire de justice : qui dresse l’état des lieux depuis 2022 ?
- 2 Tarif réglementé 2026 : le barème national par surface
- 3 Comment se décompose le coût d’un état des lieux par commissaire de justice ?
- 4 État des lieux d’entrée ou de sortie : qui paie quoi ?
- 5 Désaccord entre propriétaire et locataire : la procédure de l’article 3-2
- 6 Tarif réglementé ou honoraires libres : ne confondez pas les deux constats
- 7 FAQ : vos questions sur le coût d’un état des lieux par commissaire de justice
- 8 Sources et références
Huissier de justice ou commissaire de justice : qui dresse l’état des lieux depuis 2022 ?
Depuis le 1er juillet 2022, les professions d’huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire ont fusionné en une profession unique : le commissaire de justice (ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016). Le 1er juillet 2026 a marqué la fin définitive de la transition : le titre d’huissier de justice a disparu, seuls les commissaires de justice exercent désormais. En pratique, rien ne change pour vous : ce sont les mêmes officiers publics et ministériels, avec les mêmes prérogatives et les mêmes tarifs réglementés.
En matière locative, le commissaire de justice intervient principalement dans un cas prévu par la loi : lorsque l’état des lieux d’entrée ou de sortie ne peut pas être établi à l’amiable entre le bailleur et le locataire. L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose alors que l’état des lieux est établi par un commissaire de justice, « à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Le constat dressé est contradictoire : les deux parties sont convoquées, et le document fait foi en cas de litige, notamment devant le juge des contentieux de la protection.
Tarif réglementé 2026 : le barème national par surface
Contrairement à une idée répandue, le coût ne se calcule pas pièce par pièce : le barème dépend uniquement de la surface habitable du logement. Les émoluments sont fixés par les articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus du décret n° 2016-230 et de l’arrêté du 26 février 2016 pris en application de la loi Macron, actualisés par les arrêtés tarifaires successifs (arrêté du 28 février 2020, puis reconductions). Voici le barème applicable en métropole en 2026 :
| Surface du logement | Émolument HT | TVA (20 %) | Lettres de convocation TTC | Déplacement TTC | Total TTC |
|---|---|---|---|---|---|
| Moins de 50 m² | 109,58 € | 21,92 € | 17,88 € | 9,20 € | 158,58 € |
| De 50 à 150 m² | 127,67 € | 25,53 € | 17,88 € | 9,20 € | 180,28 € |
| Plus de 150 m² | 191,51 € | 38,30 € | 17,88 € | 9,20 € | 256,89 € |
À noter que ces montants sont majorés en outre-mer : +29 % en Guadeloupe et en Martinique, +27 % en Guyane, +37 % à La Réunion et +30 % à Mayotte, Saint-Pierre-et-Miquelon et Wallis-et-Futuna, avec une TVA réduite (8,5 %) ou nulle selon le territoire. Un état des lieux de moins de 50 m² revient ainsi à environ 171 € à Fort-de-France et 181 € à Saint-Denis de La Réunion, hors frais de déplacement réels.
Comment se décompose le coût d’un état des lieux par commissaire de justice ?
Le total facturé additionne quatre éléments, tous encadrés :
- L’émolument réglementé, qui rémunère la visite du logement, l’examen de chaque pièce et la rédaction du constat : 109,58 €, 127,67 € ou 191,51 € HT selon la surface ;
- Les lettres de convocation des parties, adressées au bailleur et au locataire au moins sept jours avant le rendez-vous : 17,88 € TTC ;
- L’indemnité forfaitaire de déplacement : 9,20 € TTC par constat en métropole ;
- La TVA au taux de 20 % en métropole sur l’émolument et le déplacement.
Exemple chiffré : Camille quitte un T2 de 45 m² à Gignac. Son propriétaire, Marc, conteste l’état du logement et refuse de signer l’état des lieux de sortie amiable. Un commissaire de justice est saisi : le constat coûte 158,58 € TTC (logement de moins de 50 m²). Camille et Marc paient chacun 79,29 €. Pour une maison de 120 m², la facture aurait été de 180,28 € TTC, soit 90,14 € par partie.
État des lieux d’entrée ou de sortie : qui paie quoi ?
La répartition des frais dépend du contexte dans lequel l’état des lieux est réalisé, et les règles diffèrent entre l’entrée et la sortie du logement :
| Situation | Ce que paie le locataire | Ce que paie le bailleur |
|---|---|---|
| État des lieux amiable entre les parties | 0 € | 0 € |
| État des lieux d’entrée par un tiers mandaté (agence) | Plafonné à 3 €/m² habitable, sans dépasser la part du bailleur | Au moins la moitié des honoraires |
| État des lieux de sortie amiable réalisé par un tiers | 0 € (loi du 6.7.89, art. 4 k) | Totalité des honoraires |
| Constat par commissaire de justice (art. 3-2, désaccord) | 50 % du tarif réglementé | 50 % du tarif réglementé |
| Constat demandé unilatéralement par une partie (hors art. 3-2) | À la charge exclusive du demandeur (honoraires libres) | |
Concrètement, pour un état des lieux d’entrée confié à une agence immobilière sur un appartement de 60 m², la part du locataire ne peut excéder 180 € (3 € x 60 m²), et elle doit rester inférieure ou égale à celle du bailleur. À la sortie, en revanche, aucun frais d’état des lieux amiable ne peut être imputé au locataire.
Désaccord entre propriétaire et locataire : la procédure de l’article 3-2
Le recours au commissaire de justice au tarif réglementé suppose qu’un état des lieux amiable soit devenu impossible : locataire absent ou refusant de signer, bailleur injoignable, désaccord persistant sur les mentions du document. En pratique, nous vous conseillons de suivre trois étapes :
- Tenter l’amiable et le prouver : proposez par écrit (courrier recommandé ou courriel) une date d’état des lieux. Cette trace sera utile si la partie adverse conteste ensuite le partage des frais ;
- Saisir un commissaire de justice : n’importe quelle étude territorialement compétente peut être mandatée par le bailleur ou le locataire. L’annuaire officiel est disponible sur le site de la Chambre nationale des commissaires de justice ;
- Assister au constat : chaque partie est convoquée par lettre au moins 7 jours à l’avance. Même en cas d’absence de l’une d’elles, le constat est opposable et fait foi jusqu’à preuve contraire.
Attention : à défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil), sauf si c’est le bailleur qui a fait obstacle à son établissement. Une absence d’état des lieux de sortie, elle, prive souvent le bailleur de toute retenue sur le dépôt de garantie. Le coût du constat, 79 à 128 € par partie, est donc très inférieur au risque financier d’un litige mal documenté.
Tarif réglementé ou honoraires libres : ne confondez pas les deux constats
Le barème présenté plus haut ne s’applique qu’au constat locatif de l’article 3-2, c’est-à-dire au logement loué à titre de résidence principale relevant de la loi du 6 juillet 1989. Dans tous les autres cas, le commissaire de justice pratique des honoraires libres, fixés par convention avant son intervention (décret du 26 février 2016, art. 10) :
- état des lieux amiable confié volontairement à un commissaire de justice, sans situation de blocage ;
- local commercial ou professionnel (bail commercial, bail dérogatoire) ;
- location meublée touristique ou saisonnière ;
- constat avant/après travaux chez un voisin, constat de dégât des eaux, etc.
Pour ces prestations libres, comptez en pratique entre 150 € et 300 € TTC selon la superficie, la localisation et le degré de détail demandé (photographies, annexes, urgence). Il convient de demander un devis écrit : depuis la réforme tarifaire, le professionnel doit vous informer du coût avant d’intervenir.
FAQ : vos questions sur le coût d’un état des lieux par commissaire de justice
Qui doit payer l’état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?
Dans le cadre de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (désaccord ou impossibilité d’établir l’état des lieux à l’amiable), les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, quel que soit celui qui a saisi le professionnel. En revanche, si une partie mandate un commissaire de justice de sa propre initiative alors qu’un état des lieux amiable restait possible, elle supporte seule le coût de la prestation.
Le tarif est-il le même pour un état des lieux d’entrée et de sortie ?
Oui. Le barème réglementé ne distingue pas l’entrée de la sortie : seul compte le critère de surface (moins de 50 m², de 50 à 150 m², plus de 150 m²). Un constat d’entrée sur un studio de 30 m² coûte donc 158,58 € TTC, exactement comme le constat de sortie du même logement.
Combien coûte un état des lieux par huissier pour un appartement de 80 m² ?
Pour un logement de 50 à 150 m², le constat dressé par le commissaire de justice (ex-huissier) dans le cadre légal coûte 180,28 € TTC en métropole, convocations et déplacement compris. Le bailleur et le locataire paient chacun 90,14 €.
Le locataire peut-il refuser de payer sa part ?
Lorsque le constat est établi sur le fondement de l’article 3-2, le partage par moitié s’impose aux deux parties : le commissaire de justice peut réclamer sa quote-part au locataire, et le bailleur qui a avancé les frais peut en demander le remboursement, au besoin en le déduisant du dépôt de garantie avec justificatif. Le locataire ne peut s’y soustraire que s’il démontre que les conditions du recours n’étaient pas réunies, par exemple si le bailleur n’a jamais proposé d’état des lieux amiable.
L’état des lieux par commissaire de justice est-il obligatoire ?
Non. L’état des lieux amiable, établi et signé par les deux parties sur papier ou support électronique, reste la règle et ne coûte rien. Le commissaire de justice n’intervient obligatoirement qu’en cas de blocage. Son constat présente toutefois un avantage décisif : dressé par un officier public et ministériel, il fait foi jusqu’à preuve contraire devant les tribunaux.
Sources et références
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 3-2, 4 et 5, Légifrance
- Code de commerce, articles A. 444-10 et suivants (tarifs réglementés), Légifrance
- Peut-on faire payer les frais d’état des lieux au locataire ?, Service-Public.fr
- Coût d’un constat des lieux établi dans le cadre de la loi du 6.7.89, ANIL
- Chambre nationale des commissaires de justice, annuaire officiel
