Usufruit et nue-propriété : définition, droits et fonctionnement

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le transmettre) sans pouvoir l’utiliser pendant la durée de l’usufruit. Réunies, ces deux composantes forment la pleine propriété. Ce mécanisme, appelé démembrement de propriété, est encadré par les articles 578 à 624 du Code civil et constitue un outil patrimonial puissant pour optimiser une transmission, réduire des droits de mutation ou protéger un conjoint.

Nous vous expliquons en détail comment fonctionnent ces deux droits réels, qui paie quoi, quelle est la valeur fiscale de chaque part selon l’âge de l’usufruitier et dans quelles situations le démembrement s’avère pertinent en 2026.

En bref : l’usufruitier jouit du bien et touche les loyers, le nu-propriétaire détient la valeur du bien et le récupère en pleine propriété au décès de l’usufruitier, sans droits de succession supplémentaires. La valeur fiscale dépend de l’âge selon l’article 669 du CGI : à 61-70 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % du bien. C’est un levier majeur pour transmettre à moindre coût.

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : trois notions à distinguer

La pleine propriété d’un bien se décompose juridiquement en trois prérogatives héritées du droit romain : l’usus (l’usage du bien), le fructus (la perception des fruits, c’est-à-dire les revenus) et l’abusus (le pouvoir d’en disposer, le vendre, le détruire). Quand ces trois droits sont réunis sur une même tête, on parle de pleine propriété. Quand ils sont répartis entre plusieurs personnes, on parle de démembrement.

L’usufruit regroupe l’usus et le fructus. L’usufruitier peut habiter le bien ou le mettre en location et toucher les loyers. La nue-propriété correspond à l’abusus, c’est-à-dire la substance du bien, sa valeur en capital. Le nu-propriétaire est juridiquement propriétaire mais il ne peut ni l’utiliser ni en tirer de revenus tant que dure l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, généralement au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans formalité fiscale et sans droits de succession à régler.

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». Cette définition est centrale : l’usufruitier doit utiliser le bien en bon père de famille et le restituer dans un état comparable à celui de la prise en jouissance.

Quels sont les droits et obligations de l’usufruitier ?

L’usufruitier dispose de prérogatives étendues sur le bien. Il peut l’occuper personnellement, le mettre en location et conserver l’intégralité des loyers perçus. Pour un portefeuille de valeurs mobilières démembré, il touche les dividendes et les intérêts. Pour des parts de société civile immobilière, il vote aux assemblées générales sur l’affectation des résultats et perçoit les distributions de bénéfices.

En contrepartie, plusieurs charges pèsent sur l’usufruitier. Il assume l’entretien courant du bien : réparations locatives, peintures, plomberie, remplacement d’équipements usés. Il acquitte la taxe foncière, la taxe d’habitation s’il occupe le bien, ainsi que les impôts sur les revenus locatifs. Il déclare également la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI si son patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, sauf cas particulier de démembrement issu d’une succession.

L’usufruitier doit dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles dès l’entrée en jouissance (article 600 du Code civil). À défaut, le nu-propriétaire peut le contester ultérieurement et engager sa responsabilité pour les dégradations. Nous vous conseillons d’établir cet inventaire devant notaire ou par acte sous seing privé contresigné.

Quels sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?

Le nu-propriétaire détient la substance du bien. Il peut vendre sa nue-propriété, la donner ou la transmettre par testament sans avoir besoin de l’accord de l’usufruitier. En revanche, il ne peut ni habiter le bien, ni le louer, ni en toucher les revenus tant que dure le démembrement. Sa propriété est en quelque sorte « en sommeil » jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Côté charges, le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil : la réfection des murs porteurs, des toitures, des planchers entiers, des poutres et des soutènements. À l’inverse, l’article 605 met à la charge de l’usufruitier toutes les réparations d’entretien. La frontière entre les deux génère régulièrement des litiges : un ravalement de façade obligatoire imposé par la mairie relève des grosses réparations alors que le simple rafraîchissement de la peinture extérieure incombe à l’usufruitier.

Le nu-propriétaire n’a pas à déclarer le bien à l’IFI dans le cas général d’un démembrement légal issu d’une succession (article 968 du CGI). C’est l’usufruitier qui assume seul cette obligation. En revanche, dans un démembrement conventionnel issu d’une donation, l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent répartir la valeur taxable selon le barème de l’article 669 du CGI.

Quelle est la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Pour les opérations de donation, de succession ou de vente démembrée, l’administration fiscale applique un barème légal fixé par l’article 669 du CGI. Ce barème calcule la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération. Plus l’usufruitier est âgé, moins son usufruit a de valeur et plus la nue-propriété pèse lourd dans la répartition.

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
De 21 à 30 ans	80 %	20 %
De 31 à 40 ans	70 %	30 %
De 41 à 50 ans	60 %	40 %
De 51 à 60 ans	50 %	50 %
De 61 à 70 ans	40 %	60 %
De 71 à 80 ans	30 %	70 %
De 81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Prenons un cas concret. Catherine, 65 ans, possède un appartement parisien évalué à 400 000 euros. Elle souhaite en donner la nue-propriété à sa fille Léa tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Selon le barème de l’article 669, l’usufruit représente 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur totale. La base taxable de la donation s’établit donc à 240 000 euros (60 % de 400 000) au lieu des 400 000 euros qu’elle aurait dû déclarer en pleine propriété.

Après application de l’abattement de 100 000 euros entre parent et enfant en ligne directe (renouvelable tous les quinze ans), le montant taxable retombe à 140 000 euros. Au décès de Catherine, Léa récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire à acquitter. L’économie fiscale dépasse 30 000 euros par rapport à une transmission différée. Pour aller plus loin sur ce mécanisme spécifique, vous pouvez consulter notre guide complet sur la donation avec réserve d’usufruit. Le formalisme à respecter au moment de la transmission est par ailleurs détaillé dans notre article dédié à la déclaration de succession.

Quand et pourquoi opter pour un démembrement de propriété ?

Le démembrement n’est pas une fin en soi : c’est un outil dont l’intérêt dépend de votre situation patrimoniale et familiale. Trois grandes configurations le justifient pleinement.

La donation avec réserve d’usufruit

C’est le schéma le plus courant. Un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit jusqu’à son décès. Il continue à habiter le bien ou à percevoir les loyers tout en transmettant dès maintenant le capital à moindre coût fiscal. Cette stratégie est particulièrement pertinente entre 55 et 70 ans, période où la valeur de la nue-propriété reste raisonnable. Pour mieux comprendre les arbitrages entre les différentes formes de donation, notre article sur les différences entre donation simple et donation-partage détaille les options disponibles.

L’usufruit du conjoint survivant

Au décès d’un époux, le conjoint survivant peut hériter en usufruit de la totalité des biens du défunt (option de l’article 757 du Code civil) ou en pleine propriété du quart si le défunt laisse des enfants communs. Cette option lui garantit le maintien dans le logement familial et la perception des éventuels revenus locatifs, sans déposséder les enfants de la nue-propriété. La donation au dernier vivant élargit ces options et peut être actée par acte notarié, à inscrire dans le même temps qu’un testament authentique si la situation familiale le justifie.

Le démembrement temporaire

L’usufruit peut être consenti pour une durée limitée (trois ans minimum, plafonné à 30 ans pour les personnes morales selon l’article 619 du Code civil). Cette modalité est utilisée pour soutenir un enfant étudiant, sortir un bien de l’assiette IFI ou financer un projet sans déposséder le donateur définitivement. Le mécanisme de la donation temporaire d’usufruit est un cas particulier que nous détaillons par ailleurs.

Le démembrement ne se justifie que si vous avez plusieurs biens et que la conservation de revenus suffisants pour vivre est assurée. Donner la nue-propriété de votre résidence principale unique alors que vous n’avez pas d’autre revenu vous laisse vulnérable : vous pouvez l’habiter mais vous ne pouvez plus la vendre seul pour financer une maison de retraite ou des soins.

Comment se termine l’usufruit ?

L’extinction de l’usufruit est régie par l’article 617 du Code civil. La cause la plus fréquente est le décès de l’usufruitier : la nue-propriété rejoint alors automatiquement l’usufruit pour reconstituer la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité ni fiscalité supplémentaire. C’est précisément ce qui fait l’efficacité fiscale du dispositif : les droits ont été payés une fois lors de la donation initiale et la consolidation au décès ne déclenche aucune nouvelle taxation.

D’autres causes éteignent l’usufruit. L’arrivée du terme convenu, dans le cas d’un usufruit à durée déterminée. La renonciation expresse de l’usufruitier, qui peut décider d’abandonner son droit pour anticiper la transmission. La consolidation, lorsque l’usufruitier devient également nu-propriétaire (par exemple en rachetant la nue-propriété à ses enfants). Le non-usage pendant 30 ans, situation rare mais juridiquement possible. La perte totale du bien, si la chose objet de l’usufruit est détruite et non reconstruite.

Comment vendre un bien démembré ?

La vente d’un bien démembré nécessite l’accord unanime de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Aucun des deux ne peut imposer la vente à l’autre. En pratique, trois options se présentent. La première consiste à vendre conjointement, puis à répartir le prix selon le barème de l’article 669 du CGI : l’usufruitier perçoit sa quote-part et le nu-propriétaire la sienne.

La deuxième option, le report du démembrement, est plus subtile. Le bien est vendu et le démembrement se reporte sur un nouveau bien acquis avec le prix ou sur le portefeuille financier issu de la vente. Cette technique, appelée quasi-usufruit quand elle porte sur une somme d’argent (article 587 du Code civil), demande une attention particulière à la rédaction de la convention pour préserver les droits du nu-propriétaire.

La troisième option, plus radicale, consiste à racheter la nue-propriété ou l’usufruit à l’autre partie pour reconstituer la pleine propriété avant la vente. C’est utile quand les intérêts divergent ou que l’un des deux a besoin de liquidités immédiates. Le calcul du prix s’effectue généralement à partir du barème fiscal, ajusté éventuellement par une évaluation économique du rendement attendu de l’usufruit.

FAQ sur l’usufruit et la nue-propriété

Quelle est la différence entre la nue-propriété et l’usufruit ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus (loyers, dividendes). La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le posséder en valeur sans pouvoir l’utiliser. Réunis, les deux droits forment la pleine propriété. Quand l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.

Quels sont les inconvénients de l’usufruit ?

L’usufruitier ne peut pas vendre seul le bien : il lui faut l’accord du nu-propriétaire. Il assume l’entretien courant, la taxe foncière et les impôts sur les loyers. Pour le nu-propriétaire, l’inconvénient majeur est l’immobilisation du capital pendant toute la durée de l’usufruit, sans aucun revenu ni jouissance.

Qui est propriétaire en cas d’usufruit ?

Juridiquement, le nu-propriétaire est le propriétaire du bien. Il figure aux registres de la publicité foncière comme tel. L’usufruitier n’est pas propriétaire au sens strict, il dispose uniquement d’un droit réel de jouissance temporaire sur le bien.

Quelles sont les règles de la nue-propriété ?

Le nu-propriétaire peut vendre, donner ou léguer sa nue-propriété sans l’accord de l’usufruitier, mais l’acheteur ou l’héritier devra attendre la fin de l’usufruit pour récupérer la pleine propriété. Il supporte les grosses réparations (article 606 du Code civil) sans aucune charge courante. Sa nue-propriété est valorisée selon le barème de l’article 669 du CGI.

L’usufruitier paie-t-il la taxe foncière ?

Oui. La taxe foncière incombe à l’usufruitier (article 1400 du Code général des impôts). Il en va de même de la taxe d’habitation s’il occupe le bien, ainsi que de l’impôt sur les revenus locatifs perçus.

Que devient l’usufruit au décès du conjoint ?

Si le conjoint survivant détenait un usufruit légal sur les biens du défunt (succession), cet usufruit s’éteint à son propre décès et la pleine propriété revient automatiquement aux enfants nus-propriétaires, sans nouveaux droits de succession à payer.

Peut-on revendre un bien démembré ?

La revente exige l’accord unanime de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit ensuite selon le barème fiscal (article 669 du CGI) ou par convention amiable. Une autre option, le report du démembrement sur un nouveau bien ou sur les fonds issus de la vente, permet de préserver la stratégie patrimoniale initiale.

L’usufruit est-il imposable à l’IFI ?

Dans le cas général d’un démembrement issu d’une succession (usufruit du conjoint survivant), c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété du bien à l’IFI (article 968 du CGI). Pour un démembrement conventionnel (donation), la valeur taxable peut être répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l’article 669.

Le démembrement peut-il porter sur des parts de société ?

Oui. Le démembrement s’applique à tous les biens : immeubles, parts de SCI, parts de société commerciale, portefeuilles de valeurs mobilières, contrats d’assurance-vie. Pour les parts de SCI, le démembrement combiné avec une donation-partage permet d’optimiser fortement la transmission familiale.

Quel est l’intérêt fiscal du démembrement pour une succession ?

Il permet d’anticiper la transmission à moindre coût en ne déclarant que la valeur de la nue-propriété au moment de la donation, conformément au barème de l’article 669 du CGI. La reconstitution de la pleine propriété au décès de l’usufruitier n’entraîne aucun droit supplémentaire, ce qui en fait un levier fiscal majeur en complément de la réserve héréditaire et de la quotité disponible.