La plus-value immobilière est imposée à 36,2 %. Exonération totale pour la résidence principale. Depuis le 15 février 2025, les amortissements en LMNP sont réintégrés dans le calcul : un changement majeur qui peut doubler la facture pour les loueurs meublés revendant leur bien.
Sommaire
Plus-value immobilière : définition et calcul
La plus-value immobilière est définie comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Le prix d’acquisition peut être majoré des frais de notaire, des droits d’enregistrement et des travaux réalisés (sous certaines conditions). Ce calcul permet d’obtenir la plus-value brute, à partir de laquelle sont ensuite appliqués des abattements. Si vous réalisez des travaux sur le bien, il est possible de déduire leur coût, à condition qu’ils soient justifiés par des factures et qu’ils aient été effectués dans les cinq années précédant la vente. L’administration fiscale permet aussi de déduire un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour les travaux, sans avoir à fournir de justificatifs, à condition que le bien ait été détenu plus de cinq ans. Cette option est intéressante si vous avez effectué des travaux non facturés ou difficiles à justifier.
Si vous avez acheté un bien pour 200 000 € et que vous le revendez à 300 000 €, la plus-value brute serait de 100 000 €. Si vous ajoutez 20 000 € de frais de notaire et 30 000 € de travaux, la plus-value nette est réduite à 50 000 €. Il est essentiel de bien prendre en compte tous les éléments pour optimiser le calcul.
Fiscalité sur la plus-value immobilière
Les plus-values immobilières sont imposées à un taux global de 36,2 %, composé de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Cependant, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant progressivement l’impôt à partir de la 6ème année de détention du bien. Après 22 ans, l’impôt sur le revenu est totalement exonéré, tandis que les prélèvements sociaux sont supprimés après 30 ans. Par exemple, si vous détenez un bien pendant 15 ans avant de le vendre, vous bénéficierez d’un abattement partiel qui réduira significativement l’imposition.
Pour optimiser la fiscalité de votre plus-value, il peut être judicieux de conserver un bien immobilier pendant plusieurs années, surtout si vous envisagez de réaliser une vente avec une plus-value conséquente. Cela vous permettra de profiter des abattements progressifs et d’alléger la charge fiscale.
Conditions d’exonération de la plus-value immobilière
La vente de votre résidence principale est entièrement exonérée d’impôt, à condition que celle-ci soit effectivement votre lieu de résidence habituel au moment de la vente. Le bien doit être occupé jusqu’à la signature de l’acte de vente et il est possible d’inclure les dépendances, telles que le garage ou la cave, dans cette exonération. Si vous êtes propriétaire de plusieurs résidences, seules les ventes de la résidence principale sont exonérées, tandis que la vente d’une résidence secondaire est soumise à l’imposition sur la plus-value.
D’autres cas permettent également de bénéficier d’exonérations. La vente d’un bien immobilier pour un montant inférieur à 15 000 € est exonérée, même s’il s’agit d’un terrain ou d’une résidence secondaire. De même, les personnes âgées ou invalides qui résident en maison de retraite, ainsi que celles bénéficiant d’une carte mobilité inclusion (CMI), peuvent bénéficier d’une exonération sous conditions de ressources. Pour les non-résidents fiscaux français, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier situé en France est également exonérée si la vente concerne leur résidence principale, à condition que celle-ci ait été vendue dans l’année suivant leur départ de France.
Il convient de vérifier les conditions spécifiques à votre situation avant d’envisager une vente immobilière. Les exonérations sont nombreuses mais elles sont souvent soumises à des critères précis, tels que la situation personnelle du vendeur, la nature du bien ou encore la durée de détention. Ainsi, il est parfois judicieux de différer la vente d’un bien pour bénéficier d’une exonération à terme.
Les changements fiscaux récents à connaître en 2026
La loi de finances 2025 a profondément modifié le calcul de la plus-value en location meublée. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la période d’exploitation au régime réel (LMNP ou LMP) sont réintégrés dans l’assiette de la plus-value lors de la revente. Concrètement, un bien acheté 250 000 €, revendu 350 000 € après 12 ans avec 80 000 € d’amortissements cumulés, déclenche désormais une plus-value taxable de 180 000 € au lieu de 100 000 € auparavant.
Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à cette réintégration. Le dispositif ne concerne pas non plus les biens meublés détenus en indivision ou au sein d’une SCI à l’IR.
Si vous êtes propriétaire d’un bien en LMNP depuis plusieurs années, faire le calcul avant la revente devient indispensable. Dans certains cas, la cession peut déclencher une facture fiscale supérieure au gain réalisé.
Parallèlement, la loi de finances 2026 a créé le dispositif Jeanbrun : un amortissement annuel sur 80 % du prix d’acquisition, plafonné à 8 000 € par an, applicable aux logements collectifs neufs ou rénovés loués nus et acquis avant le 31 décembre 2028. Ce mécanisme, inédit pour la location nue, vise à rééquilibrer l’attractivité fiscale face au meublé.
Déclaration et paiement de l’impôt
La déclaration et le paiement de l’impôt sur la plus-value sont effectués directement par le notaire lors de la vente. Celui-ci se charge de calculer l’impôt, de remplir le formulaire correspondant (formulaire 2048-IMM-SD) et de procéder au règlement auprès de l’administration fiscale. En cas d’exonération, il s’assure que toutes les conditions sont réunies pour appliquer la dispense de paiement. Ce mécanisme simplifie grandement les démarches pour les vendeurs, qui n’ont pas à s’occuper eux-mêmes des formalités fiscales. Toutefois, il est conseillé de bien vérifier les calculs du notaire et de discuter avec lui des différentes exonérations possibles pour éviter toute erreur ou omission.
Si des corrections sont nécessaires après la vente, il est possible de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale pour ajuster le montant de la plus-value déclarée. Toutefois, il est préférable d’anticiper ces questions avant la signature de l’acte de vente afin d’éviter des complications administratives. Le notaire peut également vous conseiller sur les meilleures stratégies pour réduire l’imposition, notamment en cas de succession ou de donation.
Ainsi, vendre un bien immobilier implique de bien connaître les règles fiscales, notamment les conditions d’exonération et les abattements applicables. Une bonne préparation permet d’optimiser la plus-value et de limiter la charge fiscale, en tenant compte de votre situation personnelle et des spécificités de chaque vente.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Comment se calcule la plus-value immobilière nette en 2026 ?
Prix de cession moins prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (7 à 8 % en moyenne) et des travaux (réels justifiés ou forfait 15 % après 5 ans de détention). Depuis février 2025, en LMNP, les amortissements déduits viennent réduire ce prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
Quand est-on totalement exonéré de plus-value immobilière ?
Dans quatre situations principales : vente de la résidence principale, détention du bien depuis plus de 30 ans (exonération IR et PS), vente pour un montant inférieur à 15 000 € et vente par un titulaire d’une carte mobilité inclusion invalidité sous conditions de ressources.
Le notaire calcule-t-il lui-même la plus-value ?
Oui. Le notaire remplit le formulaire 2048-IMM-SD, calcule l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux, puis reverse la somme au Trésor public directement sur le produit de la vente. Le vendeur reçoit le solde net. Nous vous conseillons de vérifier les calculs avant signature, surtout en cas de travaux déclarés.
La plus-value immobilière est-elle soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ?
Non. La plus-value immobilière conserve son régime propre : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Le PFU à 30 % ne s’applique qu’aux revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values de titres).
Une surtaxe s’applique-t-elle aux grosses plus-values ?
Oui. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une taxe supplémentaire progressive s’applique : de 2 % entre 50 001 € et 100 000 €, jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €. Cette surtaxe concerne toutes les ventes autres que la résidence principale.
