Pour une relation sans épines avec ses voisins, mieux vaut connaître ses droits en matière de mitoyenneté.
Pour qu’il y ait mitoyenneté, trois conditions doivent être réunis :
– La clôture (mur, grillage, haie…) doit séparer deux terrains attenants (appelés “fonds”), appartenant à deux propriétaires différents ;
– Elle doit se trouver à cheval sur la limite séparative des deux propriétés ;
– Les frais lors de la mise en place de la clôture doivent être partagés par les deux voisins.
Droits et devoirs
Les frais d’entretien d’un mur mitoyen sont partagés entre les deux voisins, mais cela suppose l’accord des deux propriétaires. Par conséquent, si vous engagez des travaux sans consulter votre voisin, il sera en droit de refuser d’acquitter sa quote-part. De même, vous pouvez adosser une construction sur votre côté du mur (un garage par exemple) à condition de demander l’accord de votre voisin. Il peut refuser s’il a de sérieuses raisons (le projet menace la solidité de l’ouvrage par exemple).
En revanche, vous pouvez surélever le mur sans obtenir nécessairement l’autorisation du voisin. Il est cependant prudent de l’informer de votre projet, car il a le droit d’exiger que vous preniez entièrement à votre charge la reconstruction de l’ouvrage si l’état du mur existant ne supporte pas la surélévation.
Enfin, chaque voisin peut cultiver des plantes en espalier accrochées sur son côté du mur. Ces plantations ne doivent en aucun cas dépasser le sommet du mur, ni mettre en péril la solidité de la construction.
Question de preuve !
Toute la difficulté est de prouver la nature juridique de la séparation.
Le titre de propriété définit l’appartenance de la clôture. Il peut être établi sous-seing privé, mais il est préférable d’avoir recours à un acte notarié. Il a l’avantage d’être opposable aux tiers car il est publié au bureau des hypothèques. Posséder un titre de propriété ne suffit pas toujours. Pour être indiscutable, la nature juridique de la clôture doit être mentionnée en des termes identiques (ou similaires), soit dans un titre commun aux deux voisins, soit dans chacun de leurs titres respectifs.
Si la mention de mitoyenneté ne figure que dans l’un des deux titres de propriété, sa valeur sera plus facilement contestable.
À défaut de titre de propriété, le Code civil prévoit que la clôture est présumée mitoyenne dès lors qu’elle sépare deux cours, deux jardins ou deux bâtiments… Et qu’il n’y a ni titre, ni marque contraire.
Si un des voisins a, pendant 30 années consécutives, assumé seul les charges d’entretien et de réparation de la clôture, il peut en revendiquer la propriété privative. L’inverse est vrai et un mur privatif peut ainsi devenir mitoyen. La prescription trentenaire prévaut sur toutes les autres preuves. Pour l’officialiser, il est recommandé de la transcrire dans un acte notarié.
Le bornage
Connaître les limites exactes de sa propriété n’est pas toujours facile. Les actes de propriété sont souvent évasifs.
Faire borner son terrain permet de mesurer et de matérialiser ses limites. Si le deux propriétaires sont d’accord, les voisins peuvent établir les limites de leur propriété puis matérialiser leur accord par un écrit. Les bornes sont ensuite apposées aux angles des terrains respectifs.
Rapide et peu onéreuse, cette solution amiable pèche toutefois en matière de fiabilité. Mieux vaut donc recourir aux services d’un géomètre. Après l’étude des plans cadastraux, titres de propriété et autres actes officiels, il prendra les mesures du terrain (l’arpentage) et dressera un procès-verbal de bornage qui sera signé par les propriétaires des parcelles. Pour que le bornage soit officialisé (on dit “opposable aux tiers”), l’acte doit être authentifié par un notaire et publié au bureau des hypothèques. Dès qu’il y a désaccord entre voisins (refus d’effectuer le bornage, désaccord quant à la limite proposée…), c’est le tribunal d’instance du lieu de la propriété qui tranche.
Le plus souvent, il est fait appel à un géomètre expert qui établit un rapport, documents et plans à l’appui. Le procès-verbal est publié à la conservation des hypothèques.
