Le débiteur d’une créance est en droit de mettre en hypothèque son bien immobilier. Le créancier hypothécaire a également le droit de faire valoir ses droits pour non-paiement de la créance. Les articles 2450 à 2472 du Code civil cadrent cette situation.
Le créancier hypothécaire peut demander à s’emparer du bien hypothéqué pour devenir son propriétaire ou procéder à la mise en vente de l’immeuble par ses propres soins ou par voie judiciaire.
Sommaire
Démarches préliminaires pour faire valoir les droits du créancier hypothécaire
Comme l’y autorise le Code civil, un créancier hypothécaire est fondé à faire valoir ses droits à l’endroit de son débiteur, il faut suivre les démarches préalables pour ce faire. Ces démarches sont fondées sur deux articles du Code des procédures civiles d’exécution.
En son article L311-2, le Code des procédures civiles d’exécution stipule que : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière… ».
L’article L321-1 précise que : « Le créancier saisit l’immeuble par acte signifié au débiteur ou au tiers acquéreur. ».
Date d’exigibilité de la créance : un élément à prendre en compte
La date d’exigibilité de la créance est le point de départ pour que le créancier hypothécaire soit en mesure de réclamer ses droits. La question a soulevé des rebondissements au niveau des juridictions ces dernières années.
La date d’exigibilité dépend-elle des échéances mensuelles ou du terme ?
Si la dernière mensualité est conforme à la date du terme selon les dispositions contractuelles, la date d’exigibilité est comptée à partir du terme. Un créancier hypothécaire ne peut intenter une action qu’au terme du contrat.
Si l’action hypothécaire n’est pas lancée dans le délai de 2 ans après le terme, la créance est prescrite et le créancier hypothécaire est déchu de ses droits.
Notification du débiteur : une démarche obligatoire
Le débiteur qui est en défaut de paiement de sa dette a également des droits. L’intention du créancier hypothécaire de saisir l’immeuble pour la mise en vente ou pour jouir des droits de possession doit être notifiée au débiteur.
Par exploits d’huissier, le créancier hypothécaire informe le débiteur pour que ce dernier prenne ses mesures pour que se fasse le délaissement.
Cette sommation à rendre le bien immobilier disponible n’est pas seulement à titre informatif. Elle permet au débiteur de formuler un recours s’il le juge nécessaire.
Inscription de l’hypothèque : nécessaire dans la manifestation des droits du créancier
L’inscription de l’hypothèque consignée devant notaire joue un rôle important dans la manifestation des droits du créancier.
Dans la mesure où le créancier veut faire recours à ses droits, la date de l’inscription tient une place capitale.
Il faut que l’inscription de l’hypothèque sur le bien immobilier soit enregistrée avant la date de la réalisation de la vente ou de la donation par le débiteur. Retenez que l’enregistrement doit se faire au fichier national de l’immobilier.
En considérant que le même bien hypothéqué appelle à la concurrence des créanciers hypothécaires et chirographaires, les premiers l’emportent pour être remboursés en priorité.
C’est le rôle que joue l’inscription quand on se retrouve en présence de deux types de créanciers sur le même bien immobilier.
Entre créanciers hypothécaires formellement enregistrés, la situation est différente. C’est la date de l’enregistrement sur le bien hypothéqué que l’on considère pour le paiement des dettes du débiteur. C’est la loi de premier arrivé, premier servi qui s’impose.
Droits du créancier hypothécaire sur le bien immobilier hypothéqué
La finalité des droits du créancier hypothécaire est la vente du bien immobilier sur lequel il y a une hypothèque. L’exercice des droits du créancier hypothécaire se manifeste de différentes façons. Le créancier hypothécaire peut devenir propriétaire du bien immobilier hypothéqué.
Dans d’autres cas, le créancier hypothécaire ne vise pas la vente du bien immobilier et n’est pas systématiquement la propriété de ce dernier. Le créancier hypothécaire peut juste demander la possession et l’administration du bien immobilier pour pouvoir rentrer dans ses fonds.
Mise en vente du bien immobilier hypothéqué
Si la mise en vente d’un bien immobilier est la solution que vise tout créancier hypothécaire, elle peut se faire de différentes manières : par le créancier hypothécaire lui-même ou sous contrôle judiciaire.
Vente par le créancier hypothécaire
Le créancier hypothécaire peut procéder à la vente du bien immobilier hypothéqué pour défaut de paiement du débiteur.
Certaines règles doivent être respectées, le créancier doit suivre les démarches préalablement édictées en fonction de la :
- Date d’exigibilité de la créance ;
- Notification au débiteur de la dette.
Vente du bien immobilier hypothéqué par voie judiciaire
Le créancier n’intervient pas lui-même pour mettre en liquidation le bien. Il passe par l’intermédiaire d’une autorisation judiciaire pour mettre le bien immobilier en vente. Le bien immobilier hypothéqué sera mis aux enchères par un commissaire-priseur à la suite d’une procédure judiciaire.
Droit de préférence du créancier hypothécaire
Le droit de préférence est cette capacité du créancier hypothécaire de rentrer dans ses droits avant tout autre créancier sur le bien hypothéqué.
Il faut noter que le droit de préférence est essentiellement lié aux procédures qui couvrent l’exécution des garanties immobilières.
Tout dépend de l’inscription de l’hypothèque sur le bien immobilier. Les créanciers chirographaires n’ont pas une garantie régulièrement constituée par rapport aux créanciers hypothécaires.
Avant tous les créanciers chirographaires, les créanciers hypothécaires du bien immobilier mis en garantie seront payés en priorité.
Créancier hypothécaire : droit de suite
Le droit de suite est un droit qui peut être facilement confondu avec le droit de préférence en matière de créance hypothécaire. Il est différent du droit de préférence, même si l’un peut constituer la suite logique de l’autre.
Le droit de suite dont dispose le créancier a une particularité : si entre-temps le bien est détenu par un tiers, le créancier hypothécaire pourra en poursuivre la saisie.
Le droit de suite suppose que :
- Le créancier hypothécaire a la possibilité de poursuivre le bien immobilier dans la main de tout autre tiers acquéreur ;
- La dette du débiteur peut être remboursée par le tiers acquéreur et l’action hypothécaire du créancier s’éteindra ;
- Ce tiers acquéreur pourra se retourner contre le débiteur après le remboursement au créancier hypothécaire.
Dans quel cas le créancier hypothécaire peut-il prendre le bien immobilier hypothéqué en paiement ?
Il est possible que le créancier hypothécaire exige de prendre le bien immobilier hypothéqué en paiement. Une seule condition s’impose : le bien immobilier en question ne doit pas être la résidence principale du débiteur.
Une résidence autre que celle qui est la résidence principale du contractant peut être prise en considération, mais pas celle qui lui sert de résidence principale. Une résidence secondaire sur laquelle a été concédée l’hypothèque peut être acquise par le créancier.
Cas de la possession et de l’administration du bien par le créancier hypothécaire
Selon certaines dispositions législatives, il est possible que le créancier hypothécaire ne mette pas en vente le bien immobilier en question. Il peut le posséder pendant un certain temps. Cette situation ne fait pas de lui le propriétaire du bien immobilier hypothéqué.
Dans la majorité des cas, il s’agit de la gestion d’une entreprise que le débiteur insolvable a laissée comme garantie de son prêt immobilier. Le créancier hypothécaire prend le contrôle de l’entreprise jusqu’à se faire payer.
Au lieu de devenir propriétaire du bien immobilier, il gère l’entreprise jusqu’à obtenir le paiement de sa dette. Après l’obtention du paiement, l’institution prêteuse devra rétrocéder l’entreprise dans les mains de son débiteur.
