Marchand de biens : comment fonctionne l’achat revente en immobilier

L’achat-revente consiste à acheter une propriété et la revendre plus cher. Le marchand de biens acquiert un logement, un immeuble ou un terrain et améliore sa qualité, avec des travaux d’embellissement ou de rénovation, dans le but d’une revente profitable. Il cherche à augmenter la valeur du bien acquis afin d’en retirer une plus-value.

Cette activité est légale et soumise à une fiscalité particulière. Découvrez dans cet article comment fonctionne l’achat revente en immobilier et vous vous lancerez peut-être !

L’achat revente en immobilier: explication

L’achat-revente en immobilier consiste à acheter une propriété (généralement une maison ou un appartement) avec l’intention de la revendre à un prix plus élevé à un moment ultérieur. L’objectif de l’achat-revente est de réaliser un profit grâce à l’appréciation de la valeur de la propriété.

Les investisseurs qui pratiquent l’achat-revente recherchent souvent des propriétés qui sont sous-évaluées ou qui nécessitent des rénovations pour augmenter leur valeur. Ils achètent la propriété à un prix inférieur à sa valeur potentielle, effectuent les rénovations nécessaires ou attendent simplement que le marché immobilier s’améliore, puis vendent la propriété à un prix plus élevé.

C’est une stratégie d’investissement populaire pour ceux qui cherchent à faire des bénéfices à court terme dans l’immobilier, mais elle comporte également des risques. Le marché immobilier peut fluctuer de manière imprévisible, et la réalisation d’un profit n’est pas garantie. De plus, les coûts d’achat, de vente et de rénovation peuvent réduire considérablement les bénéfices potentiels.

Les risques de l’investissement en achat revente

Faites attention à plusieurs risques importants associés à l’achat-revente en immobilier. En voici parmi les plus courants:

• Risque de marché. Le marché immobilier peut être volatile et imprévisible, ce qui peut entraîner une diminution de la valeur de la propriété. Nous avons pu le constater avec la crise du covid par exemple. Les investisseurs peuvent ne pas être en mesure de vendre la propriété à un prix suffisamment élevé pour réaliser la plus-value désirée ;
• Risque financier. Les coûts d’achat (emprunt, frais de notaire…), de rénovation et de vente d’une propriété peuvent être élevés, ce qui réduit considérablement les bénéfices potentiels. Si un investisseur emprunte de l’argent pour financer l’achat, il y a également un risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt ;
• Risque de construction. Dans le cas de rénovation pour mieux vendre le bien attention aux mauvaises surprises, et donc aux coûts supplémentaires de chantier. Le budget initial ne sera pas respecté. Les entrepreneurs peuvent également rencontrer des retards et ainsi vous faire perdre du temps et de l’argent ;
• Risque juridique. Là encore soyez vigilant aux mauvaises surprises, au PLU, zonage, règles d’urbanisme à respecter et aussi aux impôts spécifiques liés à l’achat revente ;

Le meilleur statut juridique pour un marchand de biens

Le choix du statut juridique dépend de plusieurs facteurs, tels que la taille de l’entreprise, le niveau de responsabilité souhaité et les avantages fiscaux notamment. Voici quelques options de statut juridique possibles pour un marchand de biens :

En termes de choix du meilleur statut juridique pour un marchand de biens, cela dépend de la situation spécifique de chaque entreprise. Il est conseillé de travailler avec un avocat ou un comptable pour déterminer la meilleure option pour débuter. Un statut peut toujours évoluer en fonction de votre situation personnelle.

La fiscalité applicable lors d’achats-reventes

L’achat-reventes et le statut de marchand de biens induisent une fiscalité particulière qu’il vaut mieux prendre en compte avant de se lancer dans les opérations spéculatives. La TVA peut par exemple représenter un bon pourcentage des bénéfices et annuler les bénéfices d’une opération.

En effet, exerçant, au même titre qu’un commerçant, le marchand de biens est soumis à la TVA. Mais il peut aussi choisir de ne pas y être soumis à plusieurs conditions.

La TVA sur la plus-value immobilière dans les cas d’achat revente

Le marchand de biens peut choisir de payer la TVA sur la marge, lors de la revente du bien. Il faut alors déduire 20% du montant de la marge réalisé, ce qui représente le montant de la TVA à reverser. Bien entendu la marge se calcule en déduisant tous les frais liés à l’opération globale: les travaux, les frais de notaire, les frais de financement…

Le choix de la TVA sur la marge ne peut se faire que si le bien à plus de 5ans et si vous ne réalisez pas de travaux lourds.

L’exonération de TVA

Une autre possibilité est donc de ne pas payer la TVA lors de la revente, mais dans ce cas le marchand de biens ne peut pas récupérer non plus le montant de cette taxe sur les travaux réalisés. S’il ne la récolte pas d’un côté, il ne peut la déduire de l’autre.

Dans ce cas également, la propriété doit avoir plus de 5ans et les travaux de rénovation doivent être légers. Embellir le bien sans se lancer dans du gros œuvre. Sinon la TVA sera d’office appliquée sur la totalité du prix de revient du bien.

La TVA appliquée sur le prix de revente

Les deux choix précédents ne sont pas toujours possibles. La transaction est soumise à la TVA obligatoire sur le prix de revente du bien dans les cas suivants:

• propriété récente de moins de 5ans ou neuve ;
• travaux importants de remise à neuf ou réhabilitation ;
• travaux d’agrandissement ;
• construction ;
• terrains à bâtir.

La TVA est donc appliquée sur le montant total encaissé à la revente. Mais le marchand de biens pourra bien sûr déduire la TVA réglée lors de ses travaux.

L’exonération de taxe foncière pour les marchands de biens

Lors d’achat-revente de biens immobiliers, la taxe foncière n’est pas appliquée dans la mesure où l’acquéreur s’engage à revendre le logement dans une durée limitée entre 4 et 5ans.

Les frais de notaire modérés

Le marchand de biens ne paye pas autant de frais de notaire qu’un acquéreur particulier. Il bénéficie d’une exonération des droits de mutation (environ 5% du prix de vente), d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière sous certaines conditions, dont la qualité des travaux et le délai de revente.

N’hésitez pas à consulter un notaire et un comptable pour évaluer le coût exact et ainsi optimiser au mieux votre opération.

La réussite d’un achat-revente

La réussite d’un achat-revente immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment:

• le choix de la propriété. Pour réussir un achat-revente, il est important de choisir une propriété qui a un potentiel de plus-value. Cela peut signifier chercher une propriété sous-évaluée, ou chercher une propriété qui peut être améliorée grâce à des travaux de rénovation ou de modernisation ;
• la négociation du prix d’achat. Acheter à un prix intéressant, un peu en dessous du prix du marché est l’objectif. De solides garanties de paiement peuvent vous y aider ;
• la gestion des coûts. Les coûts d’achat, de rénovation et de vente peuvent considérablement réduire les bénéfices potentiels. Il est donc important de bien gérer les dépenses pour que l’opération reste rentable ;
• la gestion du temps. Le marché immobilier peut être volatile et imprévisible, il est donc important de bien gérer le temps pour tirer le meilleur parti de la conjoncture du marché. Il est parfois préférable d’attendre un peu que le marché augmente afin de maximiser sa plus-value ;
• la connaissance du marché. Les investisseurs qui réussissent dans l’achat-revente ont souvent une bonne connaissance du marché immobilier et sont capables de repérer les tendances à venir. Il est donc judicieux de s’intéresser à des villes ou zones géographiques que vous connaissez très bien. Ne vous aventurez pas en terre inconnue, vous risquez une opération peu rentable ;
• le choix des travaux à réaliser. Les rénovations ne doivent pas être trop lourdes, donc il est intéressant de s’attarder sur des améliorations optimisables, c’est-à-dire, rapides à réaliser et impactant le futur acquéreur. Évidemment, en fonction de votre cible d’acquéreurs potentiels. Les rénovations de la salle de bain et de la cuisine sont très appréciées des futurs acheteurs, tout comme les huisseries par exemple ;
• la gestion des risques évoqués plus haut. Cela peut inclure la gestion des risques financiers, juridiques, de construction et du marché.

Afin de réussir un achat-revente immobilier, vous pouvez vous appuyer sur vos connaissances du secteur géographique et être aidé par un notaire et un agent immobilier ou un courtier en immobilier. Des conseils avisés sont toujours bons à prendre avant de se lancer. Votre flair fera le reste.

Les professionnels de l’immobilier incontournables dans l’achat revente

Pour réussir ses premiers investissements, il peut être judicieux de bien s’entourer. En effet, avant de tout connaître et d’avoir fait le tour de la question d’une opération immobilière réussie, il faut un peu d’expérience. Et apprendre d’autres acteurs du marché immobilier peut vous faire gagner du temps.

Les différents professionnels qui peuvent vous apporter des informations précieuses sur votre investissement immobilier:

• un notaire ;
• un agent immobilier ;
• un courtier en immobilier ;
• un entrepreneur en immobilier ;
• un expert-comptable.

Un courtier en immobilier peut être d’une grande aide pour financer votre projet et vous informer sur le marché s’il est implanté depuis plusieurs années dans le secteur. Bien entendu ces acteurs prélèvent une commission, mais les informations glanées et l’expérience vous permettront de faire de meilleures affaires par la suite. Vous devenez petit à petit l’expert vous-même.

Vous l’aurez compris, tout le monde peut se lancer en tant que marchand de biens. Mais, réaliser des opérations intéressantes n’est pas donné à tout. Les règles juridiques sont à connaître par cœur et le marché immobilier également. Cette activité ne s’improvise pas. Les risques et la fiscalité peuvent mettre à mal très rapidement votre investissement. Aucun bénéfice à la clé si vous n’étudiez pas le projet en profondeur. Consultez un notaire et un expert-comptable semble judicieux avant de se lancer.