Clause de tontine : comment protéger votre compagnon lors d’un achat immobilier ?

La clause de tontine permet à deux acheteurs, mariés ou non, de prévoir qu’au décès de l’un, le survivant sera réputé seul propriétaire du bien depuis l’origine. Autrement dit, le bien échappe à la succession du premier décédé. Cette technique notariale ancienne reste l’un des rares outils qui protège efficacement un concubin ou un partenaire de PACS face aux héritiers réservataires.

Nous allons détailler son fonctionnement, ses conditions de validité, sa fiscalité 2026 et les cas où elle reste pertinente face à d’autres dispositifs comme la donation au dernier vivant ou l’indivision classique.

La clause de tontine protège le survivant sans passer par la succession mais elle est rigide : impossible à défaire sans accord, fiscalement lourde pour les concubins et inadaptée aux biens de valeur élevée.

Qu’est-ce que la clause de tontine et comment fonctionne-t-elle ?

La clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier ou clause d’accroissement, est insérée dans l’acte authentique d’acquisition d’un bien immobilier acheté à deux. Elle stipule que le survivant sera considéré comme propriétaire unique du bien rétroactivement depuis le jour de l’achat. Juridiquement, le bien n’a jamais appartenu au défunt : il échappe donc totalement à sa succession.

Ce mécanisme repose sur une condition aléatoire : la survie. Tant que les deux acquéreurs sont en vie, aucun n’est propriétaire exclusif. Au premier décès, la propriété se consolide rétroactivement sur la tête du survivant. Ce caractère aléatoire est la clé de voûte du dispositif : sans aléa réel, la clause peut être requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale.

Quelles sont les conditions de validité d’une clause de tontine ?

Pour que la clause soit juridiquement solide, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées. L’acte notarié doit mentionner expressément le pacte tontinier. Les deux acquéreurs doivent financer le bien à parts égales ou avec un apport cohérent compte tenu de leurs capacités respectives. Un déséquilibre financier massif entre les acheteurs fragilise la clause.

L’aléa de survie doit exister réellement. Si l’un des deux acquéreurs est gravement malade ou âgé de 90 ans alors que l’autre a 50 ans, l’aléa disparaît et la clause peut être annulée. La jurisprudence de la Cour de cassation exige un véritable aléa et les tribunaux scrutent l’âge, l’état de santé et l’équilibre des apports au jour de l’acquisition.

Attention, la clause doit impérativement figurer dans l’acte d’acquisition initial. Il n’est pas possible de l’ajouter après la signature : il faudrait alors revendre le bien aux deux mêmes personnes avec un nouvel acte, ce qui génère de nouveaux frais de notaire.

Quelle fiscalité s’applique à la clause de tontine en 2026 ?

La fiscalité reste l’aspect le plus délicat du dispositif et la raison pour laquelle il se pratique moins qu’auparavant. L’article 754 A du Code général des impôts prévoit que la part du défunt est soumise aux droits de succession entre les deux acquéreurs, sauf pour la résidence principale si sa valeur totale est inférieure à 76 000 €.

Cette exonération ciblée sur la résidence principale de faible valeur ne concerne donc qu’une minorité de biens. Pour un concubin survivant, l’abattement est nul et le taux d’imposition atteint 60 % au-delà de 1 594 €. Pour un partenaire de PACS, l’exonération totale prévue à l’article 796-0 bis du CGI s’applique, ce qui rend la tontine nettement plus intéressante en couple pacsé.

Prenons un exemple concret : deux concubins achètent une maison à 300 000 € avec clause de tontine. Au décès du premier, le survivant doit s’acquitter de droits de succession sur 150 000 € au taux de 60 %, soit environ 90 000 € à sortir pour conserver le bien. Ce coût explique pourquoi nous vous conseillons de limiter la tontine aux biens de faible valeur ou aux couples pacsés.

Quels sont les avantages et les limites de cette clause ?

Le principal avantage est la protection absolue du survivant face aux héritiers réservataires du défunt. Contrairement à un testament, la clause de tontine ne peut être contestée par les enfants au titre de la réserve héréditaire puisque le bien n’entre jamais dans la succession. C’est une différence majeure avec la donation au dernier vivant qui reste limitée à la quotité disponible.

Les limites sont néanmoins importantes. La tontine est irrévocable sans accord des deux parties : en cas de séparation, il faut racheter la part de l’autre ou vendre le bien entier. Les banques acceptent rarement de financer un bien sous clause tontinier en raison de la complexité liée au décès. La fiscalité reste pénalisante en dehors du PACS et du mariage.

La clause de tontine n’est pas un outil universel de protection du concubin. Elle garde sa pertinence pour des biens de moins de 150 000 € ou entre partenaires pacsés souhaitant une sécurité maximale.

Quelles alternatives envisager selon votre situation ?

Plusieurs dispositifs concurrents existent et méritent d’être comparés avec la tontine. Le PACS associé à un testament offre une protection équivalente avec une fiscalité nulle entre partenaires pacsés. La SCI familiale avec démembrement croisé permet de protéger le survivant tout en conservant une souplesse d’exploitation.

Pour les couples non mariés, la combinaison testament olographe + assurance vie avec clause bénéficiaire adaptée reste souvent plus judicieuse. Le survivant perçoit alors un capital défiscalisé qui peut servir à racheter la quote-part du défunt. L’achat en indivision classique avec convention d’indivision peut aussi être une alternative plus flexible si les enfants du défunt ne sont pas un sujet de conflit.

Voici les principales alternatives à envisager :

• PACS avec testament mutuel : fiscalité nulle, protection étendue
• SCI familiale avec démembrement : souplesse de gestion et transmission optimisée
• Assurance vie au bénéfice du concubin : capital hors succession jusqu’à 152 500 €
• Indivision classique avec convention : pas de protection au décès mais flexibilité totale
• Mariage sous le régime de la séparation avec avantage matrimonial : protection juridique et fiscale maximale

Actualité 2026 : la tontine sous surveillance fiscale accrue

L’administration fiscale française a renforcé ses contrôles sur les clauses de tontine depuis 2024. Plusieurs redressements ont été prononcés lorsque l’aléa de survie était jugé insuffisant au moment de l’acquisition. Un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2025 a confirmé la requalification en donation déguisée d’une tontine conclue entre deux personnes dont l’une avait plus de 25 ans d’écart avec l’autre et un cancer diagnostiqué.

Nous recommandons donc de faire établir un bilan médical préalable pour les acquéreurs de plus de 70 ans et de veiller à un apport financier équilibré. Un notaire expérimenté saura vous conseiller sur l’opportunité réelle de cette clause selon votre configuration familiale et patrimoniale.

Questions fréquentes sur la clause de tontine

Voici les interrogations les plus courantes que nous recevons sur ce dispositif.

Peut-on annuler une clause de tontine après coup ?

Non, pas unilatéralement. Il faut l’accord des deux acquéreurs pour défaire la clause. En pratique, cela implique de vendre le bien ou de racheter la part de l’autre avec un nouvel acte notarié et les frais associés.

La clause de tontine est-elle valable entre membres d’une même famille ?

Juridiquement oui. L’administration fiscale reste néanmoins très vigilante dans ce cas. Le risque de requalification en donation déguisée est majeur entre parents et enfants ou entre frères et sœurs. Nous le déconseillons dans ce cadre.

Quelle différence avec l’indivision classique ?

Dans une indivision, au décès de l’un, sa quote-part intègre sa succession et revient à ses héritiers. Avec la tontine, le bien est réputé avoir toujours appartenu au survivant et échappe totalement à la succession du défunt.

Peut-on mettre une clause de tontine sur un bien déjà acheté ?

Non. La clause doit figurer dans l’acte d’acquisition initial. La seule solution serait de revendre le bien puis de le racheter avec la clause, ce qui génère de nouveaux frais de notaire et droits de mutation.

Les banques acceptent-elles de financer un bien sous tontine ?

De moins en moins. La complexité liée au décès, à la reprise du crédit par le survivant et à l’assurance emprunteur fait que beaucoup d’établissements refusent ou imposent des conditions plus strictes. Il convient de vérifier ce point en amont.

La tontine est-elle adaptée à un couple marié ?

Rarement. Un couple marié sous communauté légale ou avec une donation au dernier vivant dispose déjà d’outils efficaces. La tontine ne présente d’intérêt que pour contourner totalement la réserve héréditaire des enfants d’un précédent lit, un cas très spécifique.