Le compromis de vente engage les deux parties : si l’une se désiste sans motif, elle doit indemniser l’autre. La promesse de vente n’engage que le vendeur, qui bloque le bien moyennant une indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur (généralement 10 %). Dans les deux cas, l’acheteur bénéficie de 10 jours de rétractation après signature.
Avant de signer l’acte de vente, l’acheteur a souvent besoin de temps pour obtenir son crédit immobilier. Le vendeur et son acquéreur peuvent alors signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Voyons ici les différences entre compromis de vente et promesse de vente.
Peu importe l’option que vous choisirez, vous aurez besoin d’obtenir votre titre de propriété afin d’attester que vous êtes le propriétaire du bien immobilier vendu.
Sommaire
La promesse de vente
La “promesse unilatérale de vente” n’engage que le vendeur. Elle permet de réserver le bien pendant une durée limitée et à un prix prédéfini. L’acquéreur versera une contrepartie financière qu’on appelle “indemnité d’immobilisation du bien” (en général 10% du prix de vente hors frais de notaire).
La promesse de vente sera signée devant notaire. L’acheteur pourra acquérir le bien en levant l’option dans le délai accordé. À noter que si le bien vendu est loué, le vendeur devra respecter le droit de préemption du locataire avant de conclure la vente.
Le vendeur peut annuler la transaction tant que l’acheteur ne lève pas cette option d’achat. Cette annulation signifie perdre l’indemnité et peut-être payer des dommages et intérêts (jusqu’à 20% du prix du bien). Si le vendeur annule après que l’option ait été levée, l’acheteur peut être indemnisé ou procéder à la vente forcée (Tribunal de Grande Instance).
Si l’acheteur se désiste et ne lève pas l’option, il perd l’indemnité. Sauf si ce désistement obéit à une clause suspensive.
Exemple : l’acheteur n’a pu obtenir son prêt auprès d’une banque. Dans ce cas, le vendeur reverse l’indemnité à l’acheteur
Le compromis de vente
Le compromis de vente est un contrat qui engage les deux parties : vendeur et acheteur. Il n’y a pas de versement d’indemnité mais la transaction doit être menée à son terme.
Autrement dit, l’acheteur devra faire une offre écrite au vendeur ; si ce dernier accepte, l’acheteur sera obligé de faire le virement. De même, le vendeur ne pourra se rétracter s’il accepte l’offre de l’acheteur.
La différence entre promesse et compromis de vente
En résumé :
| Promesse de vente | Compromis de vente |
| seul le vendeur s’engage | les deux parties s’engagent |
| l’acheteur verse une indemnité devant notaire | il n’y a pas d’indemnité à payer |
| l’acheteur choisir de lever ou non l’option d’achat | pas de rétractation possible si l’une des parties accepte l’offre de l’acheteur |
Les clauses suspensives
Le vendeur et l’acheteur pourront décider d’inclure des clauses suspensives dans leur promesse ou leur compromis de vente. Ces clauses prévoient la nullité de l’avant-contrat.
Voici les raisons qui peuvent entraîner la nullité du contrat :
- Le refus d’un prêt immobilier
- Le droit de préemption de la commune
- Une servitude d’urbanisme grave
- Une clause de dédit (compromis de vente) : l’une des parties renonce sans motif et verse à l’autre une compensation financière définie à l’avance.
Les diagnostics obligatoires à joindre en 2026
Compromis comme promesse doivent impérativement être accompagnés du dossier de diagnostic technique (DDT). Depuis la loi Climat et Résilience, son contenu s’est étoffé : DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement, état des risques et pollutions (ERP) et, depuis le 1er janvier 2025, audit énergétique pour les logements classés F ou G. L’audit passera aux logements classés E au 1er janvier 2028.
La location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Cette interdiction ne bloque pas la vente mais elle pèse lourdement sur le prix : une décote de 10 à 20 % est désormais observée sur les passoires thermiques.
Le certificat Loi Carrez reste obligatoire pour tout bien en copropriété de plus de 8 m². Une erreur de superficie supérieure à 5 % permet à l’acheteur de demander une réduction de prix proportionnelle, voire l’annulation de la vente.
Le délai de rétractation
Au lendemain de la signature de l’acte, l’acheteur dispose de 10 jours pour se désengager par lettre recommandée avec accusé de réception. Le versement que vous auriez effectué est alors restitué.
Il est vivement conseillé de faire rédiger son compromis ou sa promesse de vente par un notaire. Ce dernier garantit la conformité des actes, vous renseigne sur les risques et vous accompagne dans vos démarches.
Questions fréquentes sur le compromis et la promesse de vente
Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?
Oui, un compromis sous seing privé est parfaitement valable. Cela dit, nous vous conseillons de passer par un notaire : son acte authentique apporte une sécurité juridique supérieure, une date certaine et une assurance sur la rédaction des clauses suspensives. Le coût reste limité, entre 150 et 300 € TTC pour un compromis classique.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
La clause suspensive d’obtention de prêt protège l’acheteur : en cas de refus bancaire documenté (deux refus écrits sont généralement exigés), l’acheteur récupère l’intégralité du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation. Nous conseillons de négocier un délai réaliste dans la clause, entre 45 et 60 jours.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, il n’est obligatoire ni pour le compromis ni pour la promesse unilatérale. En pratique, le vendeur l’exige presque toujours, à hauteur de 5 à 10 % du prix. Le dépôt est versé sur le compte séquestre du notaire ou de l’agent immobilier et imputé sur le prix lors de la signature définitive.
Quel est le délai entre le compromis et l’acte authentique ?
Comptez entre 2 et 4 mois. Ce délai permet à l’acheteur d’obtenir son crédit, au vendeur de purger le droit de préemption de la commune (SRU) et au notaire de réunir toutes les pièces. Un délai plus court fragilise la transaction, un délai plus long la rend précaire.
Peut-on se rétracter après les 10 jours légaux ?
Non, sauf mise en œuvre d’une clause suspensive (refus de prêt, droit de préemption, servitude grave non révélée). En dehors de ces cas, la rétractation unilatérale engage la responsabilité de la partie défaillante, qui perd le dépôt et peut être condamnée à des dommages et intérêts allant jusqu’à 20 % du prix.
